ماده 18 قانون روابط مالک و مستأجر
این قانون تنظیم اجارهنامه با مستأجر لاحق شدهباشد. ۳ - در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد. ۴ - در صورتی که عین مستأجره محل سکنی بوده و موجر در اجارهنامه حق فسخ اجاره را برای خود هنگام انتقال قطعی قید کرده باشد به شرط آنکه خریدار بخواهد شخصاً در آن سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد و یا پدر و مادر و یا همسر خود تخصیص دهد در این صورت چنانچهخریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال مستغل برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه یا انقضاء مدت اجاره از او پذیرفته نمیشود. ۵ - در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و موجر پس از انقضاء مدت اجاره احتیاج قطعی به مورد اجاره برای خود یا اشخاص مذکور در بندفوق داشته باشد. ۶ - در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظوری که در اجارهنامه قید شده استفاده گردد. ۷ - در صورتی که مستأجر تا ده روز پس از سررسید بدهی خود بابت اجرتالمسمی یا اجرتالمثل از پرداخت اجارهبها خودداری نموده و یا ابلاغاخطار دفتر اسناد رسمی تنظیمکننده سند یا دفتر اسناد رسمی نزدیک به ملک ظرف سه روز قسط و یا اقساط عقبافتاده اجرتالمسمی یا اجرتالمثل رانپردازد موجر حق دارد از دفتر اسناد رسمی تنظیمکننده سند و یا از اجراء ثبت تقاضای اجرائیه بنماید و هر گاه مستأجر مالالاجاره عقبافتاده را تودیعکند اجراء تخلیه عین مستأجره را متوقف مینماید و امر تخلیه موکول به حکم قطعی دادگاه خواهد شد. ۸ - هر گاه مورد اجاره محل سکنی کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خرابشود. تبصره ۱ - در مورد بندهای این ماده پس از صدور حکم قطعی به استحقاق موجر بر فسخ یا بطلان اجاره و تخلیه مورد اجاره مفاد حکم مزبور بهدفترخانه مربوط ابلاغ میشود که طبق آن فسخ و یا بطلان اجاره را در دفاتر مربوط قید نماید. تبصره ۲ - در صورتی که موجر دارای مستغلات متعدد باشد که مدت اجاره آنها منقضی شده و موجر برای استفاده خود یا اشخاص مذکور در بند۴ این ماده تقاضای تخلیه یکی از آنها را بنماید تعیین این که کدام یک از مستغلات متناسب با احتیاجات متقاضی است و باید تخلیه شود با دادگاهخواهد بود. تبصره ۳ - در مورد بندهای ۴ و ۵ ماده فوق به ترتیب خریدار و موجر بایستی این احتیاج را اثبات نمایند و در مورد بند (۵) این ماده احتیاج موجربایستی پس از تصرف دادن مورد اجاره به مستأجره ایجاد شده باشد در هر حال در مورد بندهای ۴ و ۵ قبل از صدور دستور اجراء خریدار و یا موجربایستی به موجب سند رسمی در مقابل مستأجر سابق خود تعهد کند که اگر مورد اجاره را به نحوی که ادعا کرده پس از تخلیه مستأجر و لااقل برایمدت یک سال مورد استفاده قرار ندهد مبلغی معادل مالالاجاره سه سال مورد اجاره به مستأجر بپردازد مگر آن که ثابت کند عدم استفاده او در مدتیک سال در اثر قوه قاهره بوده و در این صورت دادگاه سند پرداخت را ابطال خواهد کرد. تبصره ۴ - تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی وزارت فرهنگ تأسیس یافته جز در ایام تعطیل تابستان جایز نخواهد بود مگر در مورد عدم پرداختمرتب مالالاجاره. فصل پنجم - حق کسب و پیشه و یا تجارت ماده نهم - علاوه بر موارد مذکور در ماده هشتم راجع به تخلیه در موارد زیر نیز درخواست تخلیه محل کسب و پیشه و یا تجارت از دادگاه جایزاست: ۱ - تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید. ۲ - تخلیه به منظور احتیاج شخصی برای کسب و پیشه و یا تجارت موجر به شرط استفاده شخصی موجر دادگاه با توجه به مقررات این قانوننسبت به حقوق کسب و پیشه و یا تجارت حکم خواهد داد. تبصره ۱ - در صورتی که مالک ملکی را برای ساختمان تخلیه نماید مکلف است تا شش ماه ساختمان را شروع نماید و در این فاصله نیز حقکسب و پیشه و یا تجارت در آن محل را ندارد. تبصره ۲ - در موردی که به یکی از علل مذکور در این ماده حکم بر تخلیه صادر میشود هر گاه در ملک ساختمانی متناسب با کسب و پیشه یاتجارت مستأجر سابق احداث شود مستأجر سابق حق تقدم در اجاره را خواهد داشت مشروط بر این که موقع خروج از ملک نظر خود را به وسیلهاظهارنامه به مالک اعلام کرده باشد در این صورت مالک به وسیله اظهارنامه موقعی را که ساختمان برای استفاده مستأجر حاضر خواهد شد به او اطلاعداده و شرایط اجاره و میزان مالالاجاره را در اظهارنامه ذکر مینماید و مستأجر میتواند در جواب همین اظهارنامه صریحاً رد یا قبول خود را اعلام داردو در صورت قبول مستأجر مبلغی را که به عنوان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت دریافت داشته در صندوق دادگستری ظرف ده روز سپرده و با ارائه نسخهاظهارنامه و قبض سپرده به دفترخانه نزدیک به محل مستغل تقاضای تنظیم اجاره نامه را میکند. تبصره ۳ - دادگاه مستأجر محل پیشه و کسب یا تجارت مانع مالک از تعمیرات ضروری شود این اختلاف به دادگاه بخش محل وقوع ملک ارجاعمیشود و رسیدگی به موضوع خارج از نوبت به عمل خواهد آمد. ماده دهم - دادگاه پیش از رسیدگی به دعوی به طرفین تکلیف سازش یا ارجاع به داوری مینماید و در صورت عدم سازش و عدم تراضی به داوریدادگاه رسیدگی و حکم مقتضی صادر خواهد کرد. ماده یازدهم - میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین میشود: ۱ - موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت. ۲ - شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است. ۳ - طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است. ۴ - وضع محل اجاره از نظر نوع بنا. ۵ - مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسهبندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیدهاست. ۶ - نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر. فصل ششم - طرز رسیدگی ماده دوازدهم - رسیدگی به دعاوی ناشی از این قانون جز در مواردی که در این قانون تصریح شده است از حیث صلاحیت و تشریفات رسیدگیطبق قانون آیین دادرسی مدنی و سایر قوانین مربوط به عمل خواهد آمد احکام صادره فقط قابل پژوهش است. تبصره - در مورد اتاقهای استیجاری حکم دادگاه بخش قطعی و لازمالاجرا است. ماده سیزدهم - دادگاه در مورد اختلاف موجر و مستأجر نسبت به میزان مالالاجاره و یا شرایط آن برای تعیین اجارهبها و یا تحقیق در عواملی که بهموجب آن میتوان اجارهبها را تشخیص داد و یا با ارجاع امر به کارشناس میزان اجارهبها را به نرخ عادله روز تعیین نماید و نسبت به شرط اجاره اگر قبلاًاجارهنامه تنظیم شده باشد شرایط را مطابق همان اجارهنامه سابق و الا طبق شروط متعارفه در اجارهنامهها تعیین کند. ماده چهاردهم - در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجر باید طبق ماده پنجم این قانون و شرایط قبلی مالالاجاره را بپردازد و از تاریخابلاغ حکم قطعی دادگاه طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم دادگاه اجارهنامه تنظیم کنند. چنانچه ظرف مدت مقرر در حکم اجارهنامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دفتر دادگاه رونوشت رأی را جهت ثبت آن حکم به دفتر اسناد رسمیابلاغ و به طرفین اخطار میکند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجارهنامه در دفترخانه حضور به هم رسانند. چنانچه موجر حاضر به امضای اجارهنامه نشود نماینده دادستان اجارهنامه را به مدت یک سال از طرف موجر ممتنع امضاء خواهد کرد و اگر مستأجر تاده روز برای امضاء اجارهنامه حاضر نشود به تقاضای موجر همان دادگاه دستور تخلیه عین مستأجره را صادر مینماید. ماده پانزدهم - وزارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی عدهای را به منظور اجراء مقررات این قانون در هر سال انتخاب و به دادگاهها معرفیمینماید. طرز تعیین و شرایط و میزان حقالزحمه کارشناسان به موجب آییننامهای است که وزارت دادگستری تنظیم و به موقع اجراء میگذارد. ماده شانزدهم - در مواردی که حکم بر تخلیه صادر میشود دادگاه در حکم خود و بر حسب مورد مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه تجاوزنخواهد کرد برای تخلیه تعیین مینماید. فصل هفتم - مواد مختلفه ماده هفدهم - حق کسب و پیشه و یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و از تاریخ اجرای این قانون انتقال آن به مستأجر جدید فقط باتنظیم سند رسمی قانونی شناخته میشود. ماده هیجدهم - مستأجر محل کسب و پیشه و یا تجارت میتواند محل مزبور را به غیر انتقال دهد مشروط بر این که اولاً مستأجر جدید به همانکسب و پیشه و یا تجارت مشغول شود که در اجارهنامه قید گردیده و ثانیاً مدت اجاره جدید از بقیه مدت اجاره اصلی تجاوز ننماید. مستأجری که میخواهد محل کسب و پیشه یا تجارت را به دیگری به طریق فوق انتقال دهد باید به وسیله اظهارنامه موجر را به همان دفترخانه اسنادرسمی که اجارهنامه اصلی را تنظیم نموده برای روز و ساعت معین جهت شرکت در تنظیم اجارهنامه دعوت نماید فاصله بین روز وصول دعوتنامه وموعد نباید کمتر از سه روز باشد. چنانچه موجر یا نماینده قانونی او در وقت مقرر حاضر نشد سند انتقال از طرف دفترخانه تنظیم و مراتب در آن تذکر داده خواهد شد. در صورتی که مالک به انتقال محل کسب و پیشه یا تجارت رضایت دهد مستأجر سابق و جدید متضامناً مسئول پرداخت مالالاجاره خواهند بود. تبصره - در مورد محل کسب و پیشه یا تجارت در صورت سلب حق انتقال به غیر در اجارهنامه هر گاه مستأجر بخواهد منافع مورد اجاره را بهدیگری انتقال دهد و مالک راضی به این انتقال نباشد باید طبق موازین این قانون به مستأجر در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب و پیشه یا تجارتبپردازد. ماده نوزدهم - انتقال اجاره از طرف مستأجر محل کسب و پیشه یا تجارت به دیگری برای کسب و پیشه یا تجارت به غیر از آن چه که در اجارهنامهمجاز است منوط به موافقت کتبی مالک میباشد. ماده بیستم - موجر در موقع تجدید اجاره میتواند با مستأجر جزء مستغلات طرف اجاره واقع شده و قسمتی از مورد اجاره را که در تصرفمستأجر جزء است به خود آنها اجاره دهد. ماده بیست و یکم - در صورت فوت مستأجر ورثه او مجتمعاً حق استفاده از مورد اجاره را با همان مالالاجاره مورث و همچنین حق درخواستتنظیم اجارهنامه را مجتمعاً خواهند داشت و هر یک از آنان مالالاجاره را بپردازد موجب برائت ذمه سایرین در مقابل موجر خواهد بود. ماده بیست و دوم - تعمیرات کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و جلوگیری از انهدام آن میباشد به عهده موجر و تعمیرات جزئی که مربوط بهبهتر استفاده کردن مستأجر از مورد اجاره است به عهده مستأجر میباشد. تبصره ۱ - در صورتی که بین موجر و مستأجر محل سکونت راجع به تعمیرات جزئی و کلی اختلافاتی حاصل شود حل اختلاف با دادگاه بخشخواهد بود. تبصره ۲ - در صورتی که موجر حاضر به انجام تعمیرات کلی نباشد به مستأجر اجازه داده خواهد شد تعمیرات کلی را که دادگاه رأی داده انجام و بهحساب موجر بگذارد. مشروط بر آن که مبلغ آن از شش ماه اجاره زیادتر نشود. ماده بیست و سوم - کلیه پروندههایی که در هیأتها یا کمیسیونها بدوی مالالاجارهها موجود بوده و منتهی به صدور حکم قطعی نشده باشد بارعایت صلاحیت به دادگاههای بخش یا شهرستان و پروندههایی که در هیاتهای تجدید نظر مطرح است به مراجع پژوهشی صلاحیتدار از طرف ادارهثبت اسناد و املاک ارجاع میگردد تا طبق مقررات این قانون رسیدگی و رأی مقتضی صادر شود و همچنین آرائی که هیأتها یا کمیسیونهای بدوی قبل ازاجرای این قانون صادر کرده و قابل تجدید نظر باشند ظرف ده روز پس از ابلاغ در دادگاههای صلاحیتدار قابل رسیدگی پژوهشی میباشد. تبصره ۱ - در مورد پروندههای مربوط به محل کسب و پیشه یا تجارت که قبل از اجراء این قانون حکم قطعی بر تخلیه صادر و مستند حکم سازشنباشد اگر حکم اجراء نگردیده و همچنین نسبت به اوراق اجرائیه که از طرف دفاتر اسناد رسمی بر تخلیه محل کسب و پیشه و یا تجارت صادر شده وهنوز به موقع اجراء گذاشته نشده است به تقاضای یکی از طرفین دادگاه بخش موضوع را به داوری ارجاع میکند تا داور با توجه به مقررات این قانونحق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر را تعیین نماید و پس از پرداخت آن از طرف مالک دستور به اجرای حکم با ورقه اجرائیه از طرف دادگاه صادرمیشود. رأی داور در این موضوع قطعی و غیر قابل اعتراض است. تبصره ۲ - در کلیه مواردی که از طرف دادگاه امر ارجاع به داوری میشود هر یک از طرفین که داور اختصاصی خود را معین مینماید مکلف استقبولی کتبی او را ظرف یک هفته به دادگاه تقدیم نماید و در صورت عدم تسلیم قبولی کتبی داور مزبور یا عدم معرفی شخص دیگری که داوریاختصاصی مشارالیه را کتباً قبول کرده باشد در حکم ممتنع محسوب میشود و دادگاه به قید قرعه داور اختصاصی او را معین مینماید. ماده بیست و چهارم - کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیمی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات بلااثرو باطل اعلام خواهد شد. ماده بیست و پنجم - این قانون در نقاطی اجرا خواهد شد که تاکنون مشمول آییننامه تعدیل مالالاجاره بوده و یا وزارت دادگستری لزوم اجراء آن رااعلان نماید و در سایر نقاط روابط موجر و مستأجر بر اساس مقررات و قوانین عمومی خواهد بود. ماده بیست و ششم - از تاریخ اجرای این قانون آییننامه تعدیل مالالاجاره مستغلات مصوب ۱۳۳۴.۷.۲۵ و