وضعیت عقد بیع در صورت فزونی هزینه انجام شرط توسط فروشنده از ثمن قرارداد - قلمرو ایراد اعتبار امر مختومه

خلاصهٔ رأی

پیام: 1-درصورتی که ضمن عقد بیع شرط شود فروشنده پروانه تجاری و انباری برای ملک اخذ کرده و مالیات متعلقه را نیز پرداخت کند؛ اگر معلوم شود هزینه انجام تعهدات یاد شده بیش از ثمن پرداختی است، این شرط خلاف مقتضای بیع محسوب و باطل و مبطل عقد است.

متن کامل

وضعیت عقد بیع در صورت فزونی هزینه انجام شرط توسط فروشنده از ثمن قرارداد - قلمرو ایراد اعتبار امر مختومه Toggle navigation صفحه اصلی درباره ما درباره پژوهشگاه قوه قضائیه درباره پژوهشکده آرا تماس با ما دریافت نظرات و پیشنهادها عنوان: وضعیت عقد بیع در صورت فزونی هزینه انجام شرط توسط فروشنده از ثمن قرارداد - قلمرو ایراد اعتبار امر مختومه پیام: 1-درصورتی که ضمن عقد بیع شرط شود فروشنده پروانه تجاری و انباری برای ملک اخذ کرده و مالیات متعلقه را نیز پرداخت کند؛ اگر معلوم شود هزینه انجام تعهدات یاد شده بیش از ثمن پرداختی است، این شرط خلاف مقتضای بیع محسوب و باطل و مبطل عقد است. زیرا این معامله به یک معامله غیرمعوض و مجانی تبدیل شده و شرط مذکور یکی از مقتضیات بیع که معوض بودن است را نقض کرده است. 2- درصورتی که خوانده در دفاع از یک دعوی، ادعایی را مطرح کرده و به آن رسیدگی شود، طرح آن ادعا در قالب دعوی مستقل، به دلیل اعتبار امر مختومه، مردود است. بنابراین، درصورتیکه قبلا در دعوی الزام به انجام تعهد، خوانده مدعی بطلان بیع شود و دادگاه با احراز صحت بیع، حکم به الزام به انجام تعهد بدهد، نمی تواند مستقلاً دعوی اثبات بطلان بیع را مطرح کند. مستندات: شماره دادنامه قطعی : 9409970907400996 تاریخ دادنامه قطعی : 1394/12/10 گروه رأی : حقوقی آراء منتخب پرونده: شعبه دیوان عالی کشور مشخصات متن نتیجه تحلیلی کلید واژه ها نمایه قوانین مرتبط گردش پرونده عین عبارت چاپ متن متن تجمیعی پرونده قلم یکان ایران میترا ترافیک زر یاقوت تیتر رأی خلاصه جریان پرونده شماره پرونده : 8709980056000770 شماره دادنامه : 9409970907400996 تاریخ : 1394/12/10 بتاریخ 87/9/11 آقای غ. ریاحی به وکالت از طرف آقای ح. ر. فرزند ع.الف. و خانم ص. ق. دادخواستی به طرفیت سرپرستی بانک صادرات استان گلستان به خواسته «صدور حکم بر ابطال معامله به شرح متن از حیث ابطال تمبر مقوم به پنجاه میلیون و یکصد ریال»; تقدیم و به استناد مدارک ضمیمه توضیح داده شده که «موکلین بموجب مستند عادی 28/5/1187 مورخ 1380/12/28 همگی و تمامیت عرصه و اعیان پلاک 2/5148 به مساحت 1590/5 مترمربع (که بعداً در جلسه اول 600 مترمربع به متراژ یاد شده سهمی خانم ص. ق. اضافه شده است) واقع در میدان کریمی را به خوانده (بانک صادرات) واگذار نموده و حسب مفاد قرارداد موکل متعهد شده برای محل موصوف 200 متر پروانه تجاری و 900 متر پروانه انباری دریافت نماید و مالیات متعلقه را بپردازد. با تدقیق در مفاد قرارداد ملاحظه می شود که ارزش مورد معامله 1/368/000/000 ریال محاسبه شده، بدون آنکه هزینه اخذ 200 مترمربع پروانه تجاری و 900 مترمربع پروانه انباری مورد لحاظ قرار گیرد در حالیکه موکل در مراجعه به شهرداری بعداً متوجه گردیده است باید 1/255/581/020 ریال بابت اخذ پروانه ها پرداخت کند، مضافاً بر اینکه مبلغ حدود 400/000/000 ریال هم باید مالیات به پردازد که جمع این دو رقم از اصل ارزش معامله بیشتر می شود. ضمن آنکه حسب بررسی های کارشناس که به پیوست می باشد موکل در همان مقطع نیز به ارزش واقعی مورد معامله بدون احتساب تعهدات واقف نبوده است زیرا کارشناس ارزش ملک مورد معامله را در تاریخ معامله دو میلیارد و سی و هفت میلیون و پانصد و پنجاه هزار ریال برآورد کرده است؛ لهذا موکل نه تنها در این میان صد میلیون تومان ملکش را ارزان تر فروخته بلکه با احتساب تعهدات اخذ پروانه و پرداخت مالیات هیچ مبلغی که برای وی باقی نمی ماند بلکه باید یک چیز اضافه تری را هم پرداخت کند و در مانحن فیه با قاطعیت می توان گفت چنین معامله ای اساساً شرایط صحت معامله را ندارد (ماده 190 قانون مدنی) از طرف دیگر مطابق ماده 199 قانون مدنی رضای حاصل در نتیجه اشتباه موجب نفوذ معامله نیست بی گمان موکلین در ارزیابی خویش اشتباه فاحش نموده اند، زیرا اخذ پروانه هزینه اش چیزی معادل ثمن معامله است، ضمن آنکه اگر با مالیات جمع کنیم مازاد بر ثمن می شود لهذا، اگر رضایتی هم بوده در نتیجه اشتباه بوده و موجب نفوذ معامله نیست و اکنون که پی به اشتباه خویش برده و معامله را تنفیذ نمی کند و چنین معامله ای باطل است، از طرفی شکی نیست معامله مذکور غرری است و...معامله غرری باطل است. بنا به مراتب مذکور نظر به اینکه معامله شرایط اساسی صحت معاملات را نداشته و رضای وی ناشی از اشتباه بوده و معامله غرری است، رسیدگی و صدور حکم بر ابطال معامله مورد استدعاست. «صفحات یک الی 13 پرونده»;. رسیدگی به شعبه سوم دادگاه حقوقی عمومی گرگان ارجاع و در وقت مقرر قبلی جلسه دادگاه با حضور اصحاب دعوی (خواهان ح. ر. و وکیل محترم خواهانها) (و نمایندگان حقوقی بانک صادرات) در تاریخ 87/11/6 تشکیل گردیده و بدواً وکیل خواهانها به شرح خواسته برابر دادخواست تقدیمی پرداخته و تأکید کرده که هرچند اسقاط کافه خیارات (در مبایعه نامه) صورت گرفته اما حکایت از اشتباه در ارزیابی و محاسبه و نهایتاً رضای حاصل در نتیجه اشتباه است و این معامله شکی نیست از عداد معاملات غرری است...و چنین معامله ای حسب روایت نبوی باطل است و از این رو تقاضای رسیدگی و حکم بر ابطال معامله را نموده است. (ص 23). سپس نماینده حقوقی بانک خوانده در دفاع اظهار داشته «اولاً خواهان در دادخواست تقدیمی دو نفر به نام های ح. ر. و ص. ق. بوده در حالی که صرفاً به یک فقره از مبایعه نامه ها تحت شماره 1187 به مساحت بخشی از مجموع مورد معامله یعنی 5 هزار و پانصد و نود و نیم مترمربع اشاره شده است در حالی که مبایعه نامه دیگری به شماره 1188 بنام خانم ص. ق. نیز وجود داشته که مساحت زمین نیز میزان اعلامی به علاوه حدود 50 متر مغازه شیشه فروشی و ششصد متر زمین مربوط به خانم ق. می باشد، ثانیاً تعهد اعلامی مبنی بر اخذ پروانه تجاری به میزان دویست مترمربع و اخذ پروانه نیازی به میزان نهصد مترمربع صرفاً درخصوص یا از جمله تعهدات آقای ر. نمی باشد بلکه تعهدی است تضامنی با خانم ق. ثالثاً مبلغ مورد معامله نیز در دادخواست صرفاً مربوط به یک فقره از قراردادهاست و اشاره ای به مبلغ قرارداد خانم ق. نگردیده است، رابعاً موضوع ادعای ابطال هر دو مبایعه نامه در پرونده کلاسه 82/1752 شعبه سوم حقوقی گرگان در مقام دفاع در مقابل دعوی مطروحه از سوی بانک صادرات مطرح گردید و عیناً این خواسته در پرونده مذکور مورد رسیدگی قرار گرفته و نهایتاً دادگاه ضمن رد ادعای بطلان از سوی خواهانهای این پرونده اقدام به محکومیت آنان به انجام تعهدات براساس مفاد همین قراردادهای این پرونده نموده است و دادنامه بدوی بموجب دادنامه شماره 86/114-86/7/30 شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان گلستان مورد تأیید قرار گرفته است و رسیدگی به این پرونده به واسطه برخورداری از شرایط اعتبار امر مختومه یا قضاوت شده فاقد وجاهت قانونی است ص 25-24 و محاکم بدوی و تجدیدنظر پس از احراز صحت قراردادها اقدام به محکومیت هر دو به انجام تعهدات برابر مفاد هر دو قرارداد نموده اند و تقاضا می شود پرونده های استنادی مطالبه و مورد مطالعه قرار گیرند.»; لازم به ذکر است تصویر دادنامه های مورد استناد ارائه و ضمیمه شده و بموجب دادنامه بدوی به شماره 86000365-86/3/31 در دعوای بانک صادرات استان گلستان علیه خواندگان آقای ح. ر. و خانم ص. ق. به خواسته: انجام تعهدات و تسلیم مبیع (تحویل مورد معامله) موضوع مبایعه نامه های مورخ 80/12/28 شامل عرصه و اعیان پلاک های ثبتی 2/5148 و 2/5149 واقع در اراضی بخش سه ثبت گرگان 2- انتقال رسمی پلاک های ثبتی موصوف به انضمام امتیازات آب، برق، گاز و تلفن 3- انجام تعهدات و شروط مندرج در مبایعه نامه شامل اخذ دویست مترمربع پروانه ساختمانی تجاری جهت احداث شعبه بانک در دور میدان کریمی گرگان و نهصد مترمربع پروانه جهت احداث انباری و پرداخت کلیه هزینه های مربوط به اخذ مجوزهای مذکور از ادارات و مرجع صالح 4- پرداخت خسارت تأخیر در تسلیم مبیع از تاریخ 81/1/30 روزانه به مبلغ 221/667 ریال برای خوانده ردیف دوم (خانم ص. ق. ) و مبلغ 570/000 ریال برای خوانده ردیف اول (آقای ح. ر. ) تا تاریخ صدور رأی و اجرای حکم و خسارت دادرسی، با ورود خواسته های خواهان و احراز صحت معامله فی مابین و رد دفاعیات خواندگان، حکم به محکومیت خواندگان یاد شده برابر خواسته های خواهان (بانک صادرات) صادر و درخصوص خواسته دیگر خواهان مبنی بر تحویل مغازه شیشه بری به لحاظ اینکه ملک موصوف بنام دیگری یعنی آقای علی ر. (غیر از خواندگان) می باشد، قرار رد دعوی خواهان را صادر و رأی مزبور بموجب دادنامه شماره 86/1145-86/7/30 شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان گلستان با رد همه ایرادات و اعتراضات محکومین تأئید و قطعیت یافته است. (صفحات 17 الی 21 پرونده). وکیل خواهانها در پاسخ به اظهارات نماینده حقوقی بانک خوانده اظهار داشته: «1- اصول اسناد در ید خوانده می باشد لذا به علت عدم دسترسی ارائه نشده لیکن آنچه برای دادگاه قطعاً مهم است احراز وقوع قرارداد و بررسی ابطال یا عدم آن است. 2- عدم ذکر 600 مترمربع مربوط به خانم ق. مبتنی بر تسامح بوده نظر به جلسه اول رسیدگی بدینوسیله خواسته افزایش و ابطال معاملات به مساحت 2160/5 مترمربع مطالبه می شود. 3- موضوع از موارد اعتبار امر مختومه نیست زیرا اساساً دعوی از طرف موکل مطرح نشده و خواسته آنها (بانک) تسلیم مبیع بوده است ثالثاً: جهات ابطال معامله در آن مقطع مطرح نبوده که دادگاه به آن رسیدگی کند و رابعاً: بعلت عدم وحدت موضوع دو دعوی مورد از موارد اعتبار امر مختومه نیست.»; ص 25 در جلسه بعدی دادگاه بتاریخ 88/9/30 که پرونده استنادی نماینده حقوقی بانک صادرات درخصوص دعوای سابق (تحویل مبیع) مورد بررسی و دقت نظر قرار داشته؛ خواهان آقای ر. بهمراه وکیل خود و نیز نماینده حقوقی بانک حضور داشته ولی خواهان دیگر خانم ص. ق. حضور نداشته و وکیل خواهانها درخصوص ادعای نماینده حقوقی بانک به اینکه دعوی مطروحه جدید اعتبار امر مختومه دارد با ذکر مطالب قبلی به رد چنین اعتقادی پرداخته و تقاضای رسیدگی و صدور حکم برابر خواسته را نموده است ص 42 در ادامه نماینده حقوقی بانک ضمن پاسخ گوئی به اظهارات وکیل خواهانها اجمالاً بیان داشته که در دادنامه های سابق الصدور به طور مبسوط در مقام استدلال به رد ادعای بطلان در پنج بند بیان نموده و در نهایت حکم به صحت معامله صادر شده است و بر این اساس از مدلول و منطوق مفاد دادنامه به صراحت و به وضوح این امر برداشت می گردد که خواسته ابطال معامله دقیقاً مورد رسیدگی و حکم قرار گرفته است حال با توجه به وحدت اصحاب دعوی و وحدت موضوع و...ایراد اعتبار امر مختومه حادث و تحقق یافته و به نظر موضوع این پرونده قبلاً رسیدگی و مورد حکم واقع گردیده است...»; ص 43 و در پایان صدور حکم بر رد دعوی خواهانها تقاضا شده است. در ادامه خواهانها (اصیل) به شرح صفحات 83 الی 90 پرونده لایحه ای با ضمائم آن که فتاوای فقهاء عظام شیعه در باب معاملات و غرر در معامله می باشد تقدیم داشته و با استناد به فتوای حضرات فقهاء و نیز قانون مدنی معامله خود با بانک (خوانده) را غرری و مآلاً باطل دانسته اند. (مواد 190، 199، 200 و 233 قانون مدنی). مجدداً بتاریخ 89/6/10 جلسه دادگاه با حضور احد از خواهانها ( ح. ر. ) و وکیل وی و نمایندگان حقوقی بانک خوانده تشکیل و وکیل خواهانها آقای ر. لایحه ای تقدیم نموده و همچنان بر غرری بودن و مآلاً بطلان معامله مورد نزاع استدلال و اصرار ورزیده است. (ص 110) و وکیل دیگر خواهانها نیز اساساً بیع مورد نزاع را باطل دانسته و هیچ اثری بر آن مترتب نشناخته است. و نمایندگان حقوقی بانک خوانده در پاسخ همچنان به ایراد امر مختومه اعتقاد داشته اند. (صفحات 113-114)، نماینده حقوقی در ادامه راجع به اشتباه و رضای ناشی از اشتباه فروشندگان (بویژه آقای ر. ) اظهار داشته: «آقای ر. ساکن گرگان و از کسبه این شهر است نسبت به ارزش منطقه ای املاک و قیمت های عرفی آن آگاه بوده و برابر مبایعه نامه منعقده با صحت و سلامت کامل نسبت به امضاء آن اقدام نموده و حتی برابر اظهارنامه های تقدیمی به این بانک آمادگی خود را جهت تحویل آن به بانک اعلام نموده است اگر نامبرده مدعی اشتباه و رضای ناشی از اشتباه باشد چطور امکان دارد پس از 10 سال از معامله منعقده خواستار ابطال آن گردد ثانیاً قانونگذار استفاده از خیارات که در قانون مدنی علی الخصوص خیار غبن فاحش را در جهت امکان استفاده متضرر از آنها دانسته است تا بتواند از تضییع حق و حقوق خود جلوگیری نماید که با مداقه و نگرش در مبایعه نامه های تنظیمی، نامبرده ضمن امضاء معامله کلیه اختیارات قانونی را از خود سلب و اسقاط نموده است و آن به این معنی است که نامبرده با رضای کامل و قصد محقق شده خود نسبت به انجام معامله اقدام نموده است.»; ص 115 وکیل خواهانها در پاسخ به اظهارات نماینده حقوقی بانک، علاوه بر پرداختن به موضوع اعتبار امر مختومه و طرح و رد آن درخصوص توجیهات نماینده بانک راجع به رضای ناشی از اشتباه موکلین، اظهار داشته: «موکلین در کل موضوع معامله و ثمن آن مدعی اشتباه بوده، اشتباهی که حاکی از عدم منفعت عقلایی بیع می باشد همان طور که در ماده 348 قانون مدنی آمده که بیع چیزی که منفعت عقلایی ندارد باطل است، هیچ انسان بالغ و عاقلی، صحه بر داران بودن منفعت عقلایی و سود هرچند ناچیز در این مبایعه نامه نمی گذارد و اما در این مورد که همکار محترم (نماینده حقوقی بانک) فرمودند آقای ر. در زمان معامله به قیمت مورد معامله آگاه بوده و فردی بازاری هستند در مبایعه نامه قرار کارشناسی و ارزیابی ارزش ملک جزء لاینفک بیع نامه محسوب شده است که متعاقباً توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزش مورد معامله مشخص شده و در اختیار دادگاه قرار دارد.»;، نماینده حقوقی بانک در ادامه و در پاسخ به اظهارات و