نحوه تعیین اجرت المثل تصرف مازاد بر مدت اجاره

خلاصهٔ رأی

پیام: در عقد اجاره که با نظر به وجود قرارداد و سپردن ودیعه به موجر، تصرفات مستأجر غاصبانه محسوب نمی شود، در فرض ادامه تصرف پس از انقضاء مدت اجاره، مستأجر مکلف به پرداخت اجرت المثل برابر با میزان اجرت المسمی می باشد و ارجاع به کارشناس جهت تعیین اجرت المثل فاقد وجاهت قانونی است؛ زیرا ارجاع به کارشناس منوط به غاصبانه بودن تصرفات خوانده است.

متن کامل

نحوه تعیین اجرت المثل تصرف مازاد بر مدت اجاره Toggle navigation صفحه اصلی درباره ما درباره پژوهشگاه قوه قضائیه درباره پژوهشکده آرا تماس با ما دریافت نظرات و پیشنهادها عنوان: نحوه تعیین اجرت المثل تصرف مازاد بر مدت اجاره پیام: در عقد اجاره که با نظر به وجود قرارداد و سپردن ودیعه به موجر، تصرفات مستأجر غاصبانه محسوب نمی شود، در فرض ادامه تصرف پس از انقضاء مدت اجاره، مستأجر مکلف به پرداخت اجرت المثل برابر با میزان اجرت المسمی می باشد و ارجاع به کارشناس جهت تعیین اجرت المثل فاقد وجاهت قانونی است؛ زیرا ارجاع به کارشناس منوط به غاصبانه بودن تصرفات خوانده است. مستندات: ماده 493ماده 501 قانون مدنی -ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر - شماره دادنامه قطعی : 9409970907000571 تاریخ دادنامه قطعی : 1394/12/26 گروه رأی : حقوقی آراء منتخب پرونده: شعبه دیوان عالی کشور مشخصات متن نتیجه تحلیلی کلید واژه ها نمایه قوانین مرتبط گردش پرونده عین عبارت چاپ متن متن تجمیعی پرونده قلم یکان ایران میترا ترافیک زر یاقوت تیتر رأی خلاصه جریان پرونده پیرو گزارش و رأی شماره 937000549-1393/9/9 این شعبه مبنی بر نقض رأی شماره 300348-1392/4/21 شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی اراک و ارجاع پرونده به آن شعبه جهت تکمیل تحقیقات پرونده پس از وصول در شعبه وقت رسیدگی برای 1393/2/12 تعیین گردیده وکیل خواهان ضمن حضور در جلسه مطالب خود را معطوف به لایحه تقدیمی شماره 921504-1394/12/12 نموده ضمن آن با تحلیل حقوقی از منطوق ماده 494 قانون مدنی مبنی بر اینکه پس از انقضاء مدت اجاره متصرف بایستی اجرت‌المثل بپردازد و این اجرت‌المثل هم با نظر کارشناس تعیین می‌گردد و شمول ماده 308 قانون و ایرادات دیگر از حیث خسارت تأخیر تأدیه به نظریه هیأت شعبه دیوان عالی کشور و انطباق مورد خسارت تأخیر تأدیه، ماده 522 قانون آئین دادرسی مدنی در باب تعیین اجرت‌المثل و طرح مسائل دیگر از جمله انتقال مالکیت تقاضای رسیدگی به شرح خواسته نموده است وکیل خوانده در مورد ایراد وکیل خواهان به انتقال مالکیت اظهار داشت این ادعا قبلاً رسیدگی شده دادگاه قرار رد صادر کرده ولی در دادگاه تجدیدنظر قرار صادره نقض شده برای رسیدگی ماهوی به دادگاه ارجاع گردیده دادگاه نیز رأی فرجام‌خواسته صادر نموده که با فرجام‌خواهی طی دادنامه صادره از شعبه دهم دیوان عالی کشور نقض گردیده دادگاه اساساً به این مهم که آیا خواهان های بدوی ذی سمت و ذی نفع می باشند رسیدگی و تحقیق لازم را نموده ثانیاً با احراز اثبات موارد مورد نظر است که بحث ایرادات و نواقص مطروحه از سوی شعبه دهم دیوان عالی کشور موضوعیت پیدا کند و بر این اساس شعبه محترم دادگاه صرفاً مکلف به انجام تحقیقات و صدور رأی برابر نظریه شعبه دیوان عالی کشور باشد لذا با وصف مراتب فوق به عرض می رساند بدواً می بایست این مهم که خواهان های بدوی ذی نفع و ذی صلاح برای طرح اصل دعوی بوده اند و مورد رسیدگی قرار گیرد و محرز شود همان طور که در ظهر مبایعه نامه های استنادی مضبوط در پرونده مورد ایراد و محل تردید بعضاً نسبت به آنها از سوی موکله ادعای جعلیت و الحاق شده است که استدعای رسیدگی در این خصوص را داشتند و دارد سپس در صورتی که مورد مزبور مستنداً و مستدلاً احراز و اثبات گردد در آن صورت مطالبه اصل خواسته از سوی خواهان ها وجاهت داشته در آن صورت بایستی برابر مواد اعلامی از سوی دیوان عالی کشور رسیدگی و اتخاذ تصمیم شود وکیل خواهان ها اظهار داشت وکیل خوانده هیچگاه به صورت جزم و قاطع ادعای جعل و الحاق ننموده مواد 216 الی 219 قانون آیین دادرسی مدنی ادعای جعل باید در مهلت مقرر صورت گیرد ثانیاً دلایل جعل سند هم ارائه شود اینجانب بارها اعلام کردم موکلین به استفاده از اسناد باقی هستند حاضریم اصل را برای رسیدگی ارائه دهیم از طرفی قضات دیوان عالی کشور مدافعات همکار محترم را دیده و مطالعه کرده‌اند اگر این ایرادات وجاهت قانونی داشت به آن توجه می شده است ولی اینطور نشده دادگاه پرونده استنادی شورای حل اختلاف را مطالبه نموده در این فاصله وکیل خواهان ها لایحه ای تقدیم به شماره وارده 9400374-1394/7/6 ثبت دفتر و پیوست پرونده شده به شرح آن اشعار داشته همان طور که قبلاً در لایحه تقدیمی اشاره شده 4/5 دانگ از شش دانگ یک باب داروخانه به موجب اجاره نامه از تاریخ 1378/6/15 به خوانده اجاره داده شده دو بار تمدید شده است نهایتاً در تاریخ 1390/6/15 مدت اجاره منقضی گردیده علی رغم درخواست موکلین مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکرده است تا اینکه با درخواست موکلین شعبه اول حل اختلاف به موجب دادنامه شماره 90191280-1390/12/27 دستور تخلیه مورد اجاره را صادر نموده و این دادنامه به موجب دادنامه شماره 9100077-1391/1/30 از شعبه اول دادگاه حقوقی یک در مقام تجدیدنظر تأیید شده است نهایتاً در تاریخ 1391/4/5 به اجرا درآمده ازآنجاکه عین مستأجره اولین بار در سال 1387به اجاره واگذار شده لذا رابطه طرفین مشمول قانون سال 1376 و قانون مدنی و شرایط مقرر بیان آنها می باشد و حکم صریح و روشن ماده 494 قانون مدنی در پرداخت اجرت المثل حاکم بر قضیه می باشد استدعای رسیدگی به شرح خواسته دارم تصویر دادنامه استنادی پیوست تقدیم می شود و در وقت فوق العاده 1394/7/14 پرونده شورای حل اختلاف وکیل اجاره نامه تنظیمی واصل و تحت نظر دادگاه قرار گرفته خلاصه جریان پرونده استنادی در صورت جلسه دادگاه (برگ 235 پرونده) منعکس گردیده آنگاه دادگاه در تاریخ 1394/7/15 ختم رسیدگی را اعلام طی دادنامه شماره 300616-1394/7/16 ضمن انعکاس خواسته خواهان ها و خلاصه جریان پرونده با این نظر که با ملاحظه قرارداد اجاره تنظیمی که اجاره بهاء ماهیانه مبلغ 24000000 ریال (دو میلیون و چهارصد هزار تومان) توافق نموده اند و با توجه به نظریه کارشناسی که از تاریخ 1390/6/15 لغایت 1391/4/5 با انقضای مدت در تصرف خوانده بوده و حدوداً نه ماه و بیست روز در تصرف داشته است لذا مستحق دریافت اجرت المسمی این مدت می باشد لذا دادگاه دعوی خواهان ها را وارد تشخیص به استناد مواد 302 و 308 و 494 قانون مدنی و مواد 198 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی خوانده را به پرداخت مبلغ یکصد و شانزده میلیون ریال به نسبت سهم آنها بابت اصل خواسته و مبلغ 2320000 ریال بابت خسارت دادرسی و حق الوکاله وکیل به میزان محکوم ٌبه طبق تعرفه قانونی درحق خواهان ها محکوم می نماید و نسبت به مازاد حکم نیز به استناد ماده 1257 قانون مدنی و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بی حقی خواهان ها صادر می نماید این رأی در تاریخ 1394/7/20 به وکیل خواهان ها ابلاغ شده و در تاریخ 1394/7/27 به وکیل خوانده ابلاغ گردیده دادگاه در تاریخ 1394/8/11 طی دادنامه شماره 940030069-1394/8/11 رأی تصحیحی صادر می نماید به موجب این رأی چنین اعلام می نماید درخصوص درخواست آقای الف. ص. به وکالت از آقایان ع.ف. و علی ص. مبنی بر صدور رأی اصلاحی به لحاظ وقوع اشتباه از حیث عدم درج الف- خسارت تأخیر تأدیه ب- محاسبه میزان اجرت المثل ج- خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در دادنامه شماره 9400400616 در پرونده کلاسه 91300285 این شعبه از حیث سهوالقلم در محاسبه مبالغ فوق با توجه به مجموع اوراق پرونده نظر به اینکه مبلغ اجرت المثل سهواً یازده میلیون و ششصد هزار تومان محاسبه گردیده که به جای آن مبلغ هفده میلیون و چهارصد هزار تومان صحیح می باشد و همچنین خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی به مبلغ سیصد و پنجاه هزار تومان و حق الوکاله وکیل و همچنین خسارت تأخیر تأدیه با محاسبه اجرای احکام براساس مبالغ تصحیح شده بدین وسیله مورد مذکور اصلاح و دادگاه به استناد مواد 303 و 409 قانون آیین دادرسی مدنی رأی تصحیحی به شرح فوق صادر می نماید این رأی در تاریخ 1394/8/17 به وکیل خوانده ابلاغ نشده رأی 94300616-1394/7/16 از سوی وکیل خواهان ها نسبت به قسمتی مورد تجدیدنظرخواهی قرار گرفته پرونده به شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی ارجاع به کلاسه 91300285 ثبت شده این شعبه طی دادنامه شماره 600792-1394/10/2 ضمن انعکاس خلاصه جریان دعوی و اشاره به نقض رأی 93300348 شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی اراک از سوی شعبه دهم دیوان عالی کشور چنین استدلال و رأی صادر نموده با التفات به مفاد لایحه تجدیدنظرخواه و محتویات پرونده و نظر به اینکه اجرت المسمی مربوط به چند سال قبل زمان قرارداد اجاره بوده است و با اتمام اجاره تجدیدنظرخوانده نسبت به تخلیه آن اقدام ننموده و اکنون تقاضای اجاره به نرخ روز و براساس نظریه کارشناس داشته اند و با توجه به موقعیت ملک و زمان کارشناسی مدت تصرف و کارشناسی قسمت دیگر داروخانه به میزان 1/5 دانگ که مبلغ بیشتر تعیین شده و نمی توان اجاره زمان تصرف بدون قرارداد را به میزان اجرت المسمی در نظر گرفت و ملاک در این مواقع کارشناسی است که به آن هم اعتراضی نشده است لذا ضمن نقض این قسمت از دادنامه به استناد ماده 348 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به پرداخت مبلغ 507500000 ریال براساس نظریه کارشناس تجدیدنظرخواهان ها که اختلاف در سهم خود ندارند صادر و اعلام می نماید و راجع به کلیت دادنامه تجدیدنظرخواسته با توجه به اینکه تجدیدنظرخواه ایراد یا دفاع موجّهی که موجبات ایجاد خلل و خدشه در ارکان دادنامه معترض ٌعنه را فراهم آورد ابراز ننموده و دادنامه تجدیدنظرخواسته نیز با رعایت اصول و تشریفات دادرسی صادر و فاقد ایراد و اشکال عمده بوده و موضوع نیز مشمول هیچ یک از جهات مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی نمی باشد لذا ضمن رد تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه مستنداً به ذیل ماده 358 قانون مارالذکر دادنامه تجدیدنظرخواسته را با اصلاح به عمل آمده تأیید نماید سپس در تاریخ 1394/10/23 طی رأی اصلاحی 601056-1394/10/23 با این نظر که دادنامه 94600972-1394/10/2 این شعبه در مورد هزینه دادرسی مرحله تجدیدنظر و حق الوکاله وکیل اظهار نظر نشده با اصلاح نسبت به هزینه دادرسی و حق الوکاله مرحلة تجدیدنظر درحق تجدیدخواهان ها به میزان ابطال تمبر مرحله تجدیدنظر و حق الوکاله وکیل به میزان تعرفه حق الوکاله صادر و اعلام می نماید که این موضوع در راستای مقررات ماده 309 قانون آیین دادرسی مدنی بوده و تسلیم رونوشت رأی اصلی بدون رأی تصحیحی ممنوع می باشد اما وکیل خوانده دعوی در تاریخ 1394/9/24 قسمتی از رأی اصلی و اصلاحی را مورد فرجام خواهی قرار داده عمده اعتراض وکیل فرجام خواه این است که مبلغ محکوم ٌبه 11600000 ریال که در رأی اصلی مورد لحوق قرار گرفته صحیح بوده رأی اصلاحی به مبلغ 17400000 ریال اشتباه صادر شده با بیان مطالب دیگر که عمدتاً آنها متوجه تجدیدنظرخواهی فرجام خوانده در دادگاه تجدیدنظر می باشد پرونده پس از وصول پاسخ از سوی وکیل فرجام خوانده به دیوان عالی کشور ارسال به این شعبه ارجاع به کلاسه فوق ثبت شده است لوایح طرفین هنگام شور قرائت می شود. هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردیده پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی می‌ دهد: رأی شعبه دیوان عالی کشور با توجه به مدلول رأی فرجام خواسته که دلالت بر محکومیت فرجام خواه به پرداخت اجرت المثل معادل اجرت المسمی دارد رأی فرجام خواسته در حدی که مورد فرجام خواهی قرار گرفته با اتخاذ ملاک از ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 از تعریف به عمل آمده در مورد استفاده مستأجر از عین مستأجره پس از انقضاء مدت اجاره مستنداً به مواد 493 و 501 قانون مدنی رأی فرجام خواسته خالی از اشکال و منقصت قانونی صادر گردیده زیرا دادنامه فرجام خواسته به دلیل غاصبانه بودن تصرف فرجام خواه صادر نشده تا احکام غصب بر فعل خوانده قابل اعمال باشد و خوانده را از باب غصب با جلب نظر کارشناسی به اجرت المثل محکوم نموده دلیل دیگر بر غاصبانه نبودن تصرف خوانده و عدم شمول احکام غصب الف- قرارداد اجاره منعقده بین طرفین ب- پرداخت ودیعه از سوی مستأجر به موجر ج- دادنامه استنادی صادره از شورای حل اختلاف مؤیداً به رأی دادگاه می باشد که حسب مدلول آن تخلیه منوط به پرداخت ودیعه به مستأجر شده است و بنا به مراتب اولاً صدور حکم تخلیه شماره 90912/90-1390/12/27 که طی شماره 9100077-1391/1/30 شعبه یک دادگاه حقوقی اراک مورد تأیید قرار گرفته آثار غصب بر تصرفات خوانده فرجام خواه مترتب نمی باشد ثانیاً در قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر علاوه بر اجاره بهای ماهیانه توافق شده مبالغی به موجر تحت عنوان ودیعه پرداخت گردیده با وصف انقضاء مدت اجاره مستأجر حق حبس داشته است موجر دلیلی بر پرداخت ودیعه به فرجام خواه و یا تودیع آن به صندوق دادگستری ارائه نداده این معنا به روشنی در دادنامه شورای حل اختلاف که موجر را مکلف به پرداخت مبلغ ودیعه همزمان با اجرای آن نموده منعکس گردیده با این بیان نظر به انطباق مورد با مواد پیش گفته و نظر به اینکه رأی فرجام خواسته از حیث فرجام خواهی فرجام خواه مطابق قانون صادر گردیده با رد فرجام خواهی فرجام خواه مستنداً به مواد 396 و 370 از قانون آیین دادرسی مدنی رأی فرجام خواسته را ابرام می نماید. شعبه 10 دیوان عالی کشور - رئیس و مستشار هادی عبداله پور - سیدحجت اله میرمجیدی فهرست خلاصه جریان پرونده شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی نقد رأی نام * : رایانامه * : توضیح: کدتصویری: تعدادموافق: 0 ـ تعدادمخالف: 0 نقدهای شما