مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه در فرض وجود سرقفلی
خلاصهٔ رأی
پیام: در دعوی تخلیه مغازه استیجاری، با توجه به آنکه مستاجر در هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد ، تفکیک سرقفلی از تخلیه، خلاف اصول دادرسی و به نوعی تجزیه ناروای صلاحیت است.
متن کامل
مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه در فرض وجود سرقفلی Toggle navigation صفحه اصلی درباره ما درباره پژوهشگاه قوه قضائیه درباره پژوهشکده آرا تماس با ما دریافت نظرات و پیشنهادها عنوان: مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه در فرض وجود سرقفلی پیام: در دعوی تخلیه مغازه استیجاری، با توجه به آنکه مستاجر در هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد ، تفکیک سرقفلی از تخلیه، خلاف اصول دادرسی و به نوعی تجزیه ناروای صلاحیت است. بنابراین با وجود سرقفلی و ضرورت رسیدگی توأمان، رسیدگی به دعوای تخلیه از صلاحیت شوراهای حل اختلاف خارج و در صلاحیت دادگاه است. عنوان: تکلیف دادگاه در فرض اختلاف طرفین در قانون حاکم بر دعوی پیام: از آنجا که اختلاف طرفین قرارداد اجاره، در خصوص حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و یا 1376 بر رابطه استیجاری شان، می تواند موثر در صلاحیت مرجع رسیدگی باشد و در صورت اثبات حاکمیت قانون 1356 رسیدگی به دعوی از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج می شود؛ دادگاه مکلف است ابتدا به این امر رسیدگی و قانون حاکم بر دعوی را احراز نماید. مستندات: تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376/05/26 - شماره دادنامه قطعی : 8909984110401046 تاریخ دادنامه قطعی : 1395/05/23 گروه رأی : حقوقی آراء منتخب پرونده: شعبه دیوان عالی کشور مشخصات متن نتیجه تحلیلی کلید واژه ها نمایه قوانین مرتبط گردش پرونده عین عبارت چاپ متن متن تجمیعی پرونده قلم یکان ایران میترا ترافیک زر یاقوت تیتر رأی شعبه دیوان عالی کشور خلاصه جریان پرونده به دلالت اوراق پرونده، در تاریخ 89/12/11 آقای الف. ب.ز.م. فرزند الف. دادخواستی به طرفیت آقای الف. ص.س. فرزند م. به خواسته صدور حکم بر محکومیت خوانده به تخلیه و تحویل عین مستأجره به سبب انقضاء مدت به شرح متن و با لحاظ پرداخت خسارات دادرسی با جلب نظر کارشناس تقدیم و در متن توضیح داده که خوانده سرقفلی یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ...بخش 9 تبریز متعلق به خواهان را در تاریخ 79/2/15 از وی خریداری و با عقد اجاره شفاهی متصرف ملک شده و اجاره بها با توافق شفاهی از قرار ماهیانه یکصد هزار ریال تعیین و پرداخت شده است که فتوکپی اخطاریه صادره از دفترخانه 128 تبریز مبنی بر پرداخت مبلغ 600 هزار ریال بابت اجاره شش ماه توسط خوانده مؤید این امر است و علی رغم اینکه طبق مقررات ماده 501 قانون مدنی مدت اجاره یکماهه بوده و منقضی شده و مآلاً عقد اجاره منتفی شده است خوانده از تخلیه عین مستأجره سر باز زده و از این رو طبق مواد 1 و 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و مواد 501 و 494 قانون مدنی صدور حکم بر تخلیه و تحویل مغازه با پرداخت خسارات دادرسی تقاضا شده است بدواً شعبه چهارم دادگاه حقوقی تبریز عهده دار رسیدگی شده و خواهان به شرح لایحه ای که تقدیم نموده خواسته را صرفاً به تخلیه مغازه کاهش و تحویل را استرداد نموده است. طرفین با وکلای معرفی شده خود در جلسه مقرر دادگاه حضور پیدا نموده و بدواً موضوع صلاحیت شورای حل اختلاف یا دادگاه با توجه به مطرح بودن موضوع سرقفلی مورد گفتگوی اصحاب دعوی قرار گرفته است و سپس دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و به شرح رأی شماره 241-90/3/2 با این استدلال که دعاوی تخلیه تماماً در صلاحیت شورای حل اختلاف است و در پرونده حاضر موضوع کسب و پیشه و سرقفلی مطرح نیست، به استناد ماده 11 قانون شورای حل اختلاف قرار عدم صلاحیت به شایستگی شورای حل اختلاف تبریز صادر و پرونده ارسال شده است ص 15. خواهان طی لایحه ای با تأکید بر فروش سرقفلی به خوانده آقای الف. ص. س. در 1379/2/15، سند رسمی وکالتی مربوطه را نیز ارائه داده است ص 29. و تأکید کرده که قانون حاکم بر روابط بین موجر و مستأجر درخصوص تخلیه ملک مورد نزاع قانون سال 1376 می باشد و نه قانون سال 1356. در پایان لایحه متذکر شده که طبق تبصره 2 ماده 6 قانون سال 1376 مستأجر که مالک سرقفلی است حق دریافت آنرا به قیمت عادله روز دارد و ارجاع امر به کارشناس جهت برآورد ارزش روز سرقفلی را تقاضا کرده است ص 25. بتاریخ 90/5/19 جلسه شورای حل اختلاف با حضور طرفین و وکلای آنان تشکیل و پس از طرح خواسته از سوی وکیل خواهان، وکیل خوانده ضمن پاسخ گویی به اظهارات مطروحه، مدعی شده که اجاره نامه فی مابین خواهان و خوانده (موکل) مربوط به قبل از سال 76 است و لذا از شمول قانون سال 1376 خارج و مشمول قانون سال 1356 است ولی وکیل خواهان ضمن رد ادعا مدعی شده که ادعای وکیل خوانده مربوط به مغازه دیگری است با سند رسمی شماره 82183 مورخ 75/2/3 در حالی که درخواست تخلیه برای مغازه دیگری است که در اختیار خوانده می باشد. النهایه شورا ختم رسیدگی را اعلام و قاضی شورا به شرح رأی شماره 787-90/5/27 صادره در پرونده 304/90/23 با این استدلال که مطابق سند ثبتی شماره ... مورخ 1377/7/11 و شماره ... مورخ 79/2/15 رابطه حقوقی طرفین از سال 1375 شروع شده و لذا مورد مشمول قانون سال 1356 بوده و از قانون سال 1376 منصرف می باشد...حکم به بطلان دعوی خواهان صادر نموده است وکیل خواهان نسبت به رأی صادره تجدیدنظرخواهی نموده و پس از تبادل لوایح، شعبه چهارم دادگاه حقوقی تبریز عهده دار رسیدگی شده و پس از تشکیل جلسه با حضور وکیل تجدیدنظرخواه و بدون حضور وکیل تجدیدنظرخوانده که با تقدیم لایحه ای اسقاط حق حضور نموده است و استماع اظهارات وکیل تجدیدنظرخواه ختم رسیدگی را اعلام و به شرح رأی شماره 91000297-1391/3/24 اجمالاً با این استدلال که: «...سند وکالت مستند دعوی (486-77/7/11 ناظر بر سند شماره ...-67/12/8) نه به منزله ادامه رابطه استیجاری سابق که به منزله انتقال اولیه سرقفلی مغازه به خوانده بوده که در تاریخ 79/2/15 و در زمان حکومت قانون موجر و مستأجر سال 1376 می باشد و از خصوصیات عقود اجاره ای تحت لوای قانون حاضر هم بر طرف شدن آنها با انقضاء مدت می باشد...خواهان بدوی را مستحق تخلیه مورد اجاره شناخته و مستنداً به مواد 1، 2 و 3 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و مواد 494 و 501 قانون مدنی ضمن نقض دادنامه معترض عنه (صادره از شورای حل اختلاف) حکم بر محکومیت خوانده بر تخلیه مغازه مبحوث عنه و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل برابر تعرفه قانونی در حق خواهان بدوی صادر و قطعیت آن اعلام شده است. ص 96. وکیل محکوم علیه (خوانده بدوی) با تقدیم لایحه و ارائه اسناد و مدارک ضمیمه نسبت به رأی قطعی اخیرالصدور به استناد ماده 426 قانون آئین دادرسی مدنی درخواست اعاده دادرسی نموده که بموجب رأی شماره 700-91/7/12 صادره از همان شعبه قرار رد درخواست اعاده دادرسی صادر و قطعیت آن اعلام شده است. از رأی اخیر نیز علیرغم اعلام قطعیت آن تجدیدنظرخواهی بعمل آمده که بموجب دادنامه شماره 91000904-1391/9/12 صادره از شعبه چهاردهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان شرقی به لحاظ قطعیت تجدیدنظرخواسته قرار رد درخواست تجدیدنظرخواهی صادر شده است. النهایه برگ اجرائیه جهت تخلیه مغازه مورد نزاع صادر و به موازات آن محکوم علیه نسبت به رأی قطعی نزد رئیس کل دادگستری استان دادخواهی نموده و رئیس کل سابق به دادخواهی وی (آقای الف. ص.) رسیدگی و با اعلام وجود اشتباه بیّن در رأی دادخواسته به دلیل عدم صلاحیت ورود شورای حل اختلاف به لحاظ حاکمیت قانون سال 1356 بر دعوی و نیز ضرورت اظهارنظر راجع به سرقفلی، ضمن انعکاس مراتب به محضر رئیس قوه قضائیه، اعمال ماده 18 اصلاحی سابق را درخواست نموده اند و کمیسیون شمار سه معاونت قضایی قوه قضائیه نیز با همین استدلال دادخواهی و وقوع خلاف بین در رأی دادخواسته را وارد و صحیح تشخیص و تجویز اعاده دادرسی را درخواست نموده و با موافقت رئیس محترم قوه قضائیه و تجویز اعاده دادرسی در اجرای ماده 477 قانون آئین دادرسی کیفری پرونده محاکماتی به دیوانعالی کشور ارسال و رسیدگی پس از وصول و ثبت به کلاسه فوق به این شعبه محول و در نوبت رسیدگی قرار گرفته است. هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید؛ پس از قرائت گزارش عضوممیز و بررسی اوراق پرونده درخصوص رأی دادخواسته به شماره 91000297-91/3/24 شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز، مشاوره نموده چنین رأی می دهد: رأی شعبه: دادخواهی دادخواه آقای الف. ص. س. نسبت به دادنامه قطعی شماره 91000297-91/3/24 شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز که رئیس محترم قوه قضائیه نسبت به آن ضمن اعلام خلاف بیّن شرع اعاده دادرسی را تجویز و رسیدگی به این شعبه محول شده است، با توجه به جامع اوراق پرونده وارد و موجه است؛ زیرا اولاً به صراحت دادخواست نخستین و نیز سند رسمی شماره ...-79/2/15 ناظر بر سند شماره ...-77/7/11 ناظر بر سند مصالحه سرقفلی شمارۀ ...-67/12/8 کلیه حقوق عینی و فرضی ششدانگ سرقفلی یک باب مغازه مورد نزاع از سوی دادخوانده (مالک و موجر) به دادخواه (مستأجر) منتقل شده است و لهذا به صراحت تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 مستأجر در هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد و احقاق حق مزبور لزوماً می بایستی به هنگام رسیدگی به دعوای تخلیه مورد توجه، بررسی و احیاناً جلب نظر کارشناس و سپس صدور حکم قرار گیرد و تفکیک آن از تخلیه خلاف اصول دادرسی و قضایی و به نوعی تجزیه ناروای صلاحیت مراجع قضایی است و از این رو با وجود سرقفلی و ضرورت رسیدگی توأمان و تعیین قیمت عادله آن رسیدگی به دعوا از صلاحیت شوراهای حل اختلاف به صراحت بند 2 ماده 11 قانون سابق و بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف سال 1394 خارج است. ثانیاً با توجه به اسنادی که متداعیین ارائه نموده اند و بخشی از آنها فوقاً ذکر شد، دادگاه عمومی حقوقی موظف به تبیین موضوع و احراز قانون حاکم بر دعوی بوده چرا که خوانده (دادخواه فعلی) مستند به سند رسمی شماره ...-67/12/8 مدعی حکومت قانون مالک و موجر سال 1356 بر دعوا بوده و می باشد و اساساً در صورت اثبات ادعا، مورد از شمول قانون شوراهای حل اختلاف و صلاحیت مراجع مزبور منصرف است، بنا به مراتب به هر جهت شورای حل اختلاف صلاحیت ورود به موضوع را نداشته و متعاقب آن رأی شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز که رأی شورای حل اختلاف به بطلان دعوی خواهان بدوی را نقض و حکم به تخلیه مغازه متنازع فیه صادر شده نیز در موقعیت قانونی اصدار نیافته و آثار قانونی بر آن مترتب نیست، بنابراین مستنداً به مواد یاد شده و نیز ماده 477 قانون آئین دادرسی کیفری مصوب 1392 با اصلاحات بعدی، رأی شمارۀ 91000297-91/3/24 شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز و نیز رأی قاضی شورای حل اختلاف به شماره 787-1390/5/27 و به تبع آن قرار عدم صلاحیت صادره از شعبه چهارم یاد شده به شماره 241-90/3/2 نقض و با تأکید بر صلاحیت رسیدگی محاکم عمومی حقوقی تبریز به موضوع دعوی ترجیحاً شعبه چهارم دادگاه، پرونده جهت رسیدگی مجدد و ماهوی به دادگستری استان آذربایجان شرقی اعاده می گردد. رأی صادره قطعی است. شعبه چهاردهم دیوانعالی کشور رئیس شعبه: محمدرضا صابر مستشاران: غ. خلف رضائی - نادر خاوندگار فهرست شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی نقد رأی نام * : رایانامه * : توضیح: کدتصویری: تعدادموافق: 0 ـ تعدادمخالف: 0 نقدهای شما تماس با ما نشانی: تهران اتوبان چمران شمال ، اتوبان یادگار جنوب، بعد از خروجی اوین درکه، پشت مجتمع دشت بهشت، خیابان شهید قدوسی کد پستی : 1983846514 تلفــــن : 22376843 دورنگار : 22376840 سامانه پیام کوتاه:5000969900070 رایانامه : bijp@jri.ac.ir پیوندها پژوهشگاه قوه قضاییه قوه قضاییه جمهوری اسلامی ایران مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه روزنامه رسمی کشور معاونت حقوقی قوه قضاییه مرکز مطبوعات و انتشارات قوه قضاییه نسخه کلیه حقوق برای پژوهشگاه قوه قضاییه محفوظ است