فسخ به استناد خیار غبن علیرغم اسقاط آن در قرارداد

خلاصهٔ رأی

یزد را در قبال مبلغ 4/100/000/000 ریال ثمن معامله به خوانده، واگذار می نمایند و اخیراً مطلع می شوند موضوع مبایعه نامة واگذاری در زمان انجام معامله بیش از قیمت واقعی ارزش داشته و مغبون گشته اند که قابل مسامحه نمی باشد و خیار غبن موضوع مواد 416 و بعد قانون مدنی تحقّق پیدا کرده است.

متن کامل

فسخ به استناد خیار غبن علیرغم اسقاط آن در قرارداد Toggle navigation صفحه اصلی درباره ما درباره پژوهشگاه قوه قضائیه درباره پژوهشکده آرا تماس با ما دریافت نظرات و پیشنهادها عنوان: فسخ به استناد خیار غبن علیرغم اسقاط آن در قرارداد پیام: درصورتی که فروشنده در زمان قرارداد خیار غبن را ساقط کرده اما مابه التفاوت قیمت واقعی مبیع و قیمت قراردادی آن به اندازه ای باشد که این درجه از غبن در زمان اسقاط خیار، مورد نظر فروشنده ملک نباشد، همچنان امکان اعمال خیار غبن وجود دارد. مستندات: ماده 416ماده 417 قانون مدنی - شماره دادنامه قطعی : 9409970907000568 تاریخ دادنامه قطعی : 1394/12/26 گروه رأی : حقوقی آراء منتخب پرونده: شعبه دیوان عالی کشور مشخصات متن نتیجه تحلیلی کلید واژه ها نمایه قوانین مرتبط گردش پرونده عین عبارت چاپ متن متن تجمیعی پرونده قلم یکان ایران میترا ترافیک زر یاقوت تیتر رأی خلاصه جریان پرونده به حکایت پروندة کلاسه 920864 شعبه 10 دادگاه عمومی حقوقی یزد، آقای م. م. وکیل دادگستری به وکالت از خانم گ.چ. گ. فرزند ب. و آقای ب. م. فرزند ب. در تاریخ 1392/9/26 ضمن تقدیم دادخواست به طرفیت آقای ح. ب. فرزند م.ع. به خواستة «صدور حکم بر اعلام و تأیید و تنفیذ فسخ مبایعه نامة عادی مورخ 1392/7/16 به علت تحقق خیار غبن مقوم به پنجاه میلیون و یک ریال و ابطال و بی اعتباری قسمتی از وکالت نامة رسمی شماره ...-1392/7/17 دفترخانة اسناد رسمی شماره ... یزد و اعلام فسخ وکالت نامة موصوف با احتساب کلیة خسارات دادرسی»;، توضیح داده است که؛ موکلیّن را و به موجب مبایعه نامة مذکور، قطعه زمینی به مساحت تقریبی 4000 متر مربع و پلاک ثبتی ...بخش ...یزد را در قبال مبلغ 4/100/000/000 ریال ثمن معامله به خوانده، واگذار می نمایند و اخیراً مطلع می شوند موضوع مبایعه نامة واگذاری در زمان انجام معامله بیش از قیمت واقعی ارزش داشته و مغبون گشته اند که قابل مسامحه نمی باشد و خیار غبن موضوع مواد 416 و بعد قانون مدنی تحقّق پیدا کرده است. جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری و عنداللزوم تحقیق و معاینة محلی، از جمله مستندات وکیل خواهان ها است. به دستور دادگاه وقت تعیین و طرفین دعوت به رسیدگی شده اند. جلسه مورخ 1393/1/20 دادگاه به درخواست طرفین جهت مذاکرات اصلاحی تجدید گردیده و در ادامة کار، خانم ل. پ. خود را به وکالت از خوانده معرفی کرده است. در جلسة دادرسی مورخ 1393/4/22 وکیل خواهان ها اظهار می دارد: «... خواستة اینجانب به شرح دادخواست تقدیمی است نظر به اینکه خوانده با علم و اطلاع از وضعیت روحی موکلین که مادرشان در تاریخ 1392/6/27 فوت نموده و عدم اطلاع موکلیّن از مبلغ و قیمت واقعی پلاک متنازع‌‌ٌفیه اقدام به تنظیم مبایعه نامه مورخ 1392/7/16 نسبت به مساحت تقریبی 4000 مترمربع از پلاک ثبتی ...بخش .... یزد مبلغ چهارصد و ده میلیون تومان می نماید که متعاقباً کاشف به عمل می آید ملک مورد معامله در زمان انجام معامله قیمت به مراتب بیشتر از قیمت واگذاری بوده و طی کارشناسی انجام شده به تاریخ 1392/9/18 توسط کارشناس ... ارزیابی قطعه زمین مشاع تحت پلاک ثبتی ...بخش یزد را مبلغ هفت میلیارد ریال عنوان نموده است. علیهذا به قیمت اعلامی که غیر قابل مسامحه می باشد و از سوی موکل در زمان انجام معامله به قیمت واقعی در حین معامله جهل داشته لذا ضمن ارجاع امر به کارشناس رسمی به منظور احراز و ارزیابی قیمت زمان معامله به لحاظ تحقق غبن افحش حسب مقررات قانون مدنی و تحریرالوسیلة حضرت امام تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر اعلام فسخ مبایعه نامة مورخه 1392/7/16 به علّت تحقق خیار غبن و مآلاً صدور حکم بر ابطال و بی اعتباری قسمتی از وکالتنامة رسمی شماره ....-1392/7/17 تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره ....یزد و آن قسمت که وکالت را ضمن عقد خارج لازم داشته است به لحاظ عدم تحقق و تنظیم عقد خارج لازم فی مابین اصحاب دعوی و فسخ وکالت نامة مرقوم با احتساب کلیة خسارات دادرسی را خواستارم»;. وکیل خوانده نیز دفاعاً بیان نموده است: «... لازم می‌دانم چند موضوع را مطرح نمایم 1- اصل در معاملات صحت و قراردادها لازم‌الاتباع می باشند. موکّل اینجانب ملک را به قیمت واقعی خریده و فروشندگان از قیمت واقعی آن آگاه بوده و دلیل آن هم اینکه قبل از آن هم افرادی با پیشنهاد قیمت های دویست، سیصد و هفتاد میلیون تومان، اقدام نموده که خواهان‌های محترم وفق اظهارات موکل اعلام نمودند ما به قیمت کمتر از چهارصد و ده میلیون تومان نمی‌فروشیم 2- زمین مذکور را در قولنامه دارای متراژ 260 15 متر آورده‌اند درحالی که طبق نقشه های موجود عرض زمین از 14/70 متر شروع در اواسط زمین به 11 متر و انتهای زمین به 15/80 متر می‌رسد 3- ملک مذکور مشاع می باشد که خواهان ها در قولنامه متعهد شده اند بعد از انحصار وراثت نیم‌دانگ باقی مانده از زمین را به خوانده منتقل که متأسفانه هیچگونه اقدامی انجام نداده اند. موکل زمین با این شرایط را به صورت نقدی به مبلغ چهارصد و ده میلیون تومان خریداری نموده است و تمامی موارد مذکور را در لایحه ای به صورت مبسوط شرح و تقدیم می نمایم. ضمناً خواهان های محترم در قرارداد تمامی خیارات سیّما خیار غبن را از خویش ساقط نموده و وفق قانون مدنی الفاظ عقود محمول است بر معانی عرضیّه. بنابراین خواهان ها بدین وسیله حق هرگونه اعتراض را از خویش ساقط نموده و در موارد دیگر خواسته های خواهان ها نیز در لایحة تقدیمی دفاع می نمایم»;. لایحة تکمیلی وکیل خوانده به واردة شماره 01166-1393/4/22 پیوست سابقه است. دادگاه برای تعیین قیمت عادلة مبیع در تاریخ وقوع عقد بیع مورخة 1392/7/16 با در نظر گرفتن کلیة عوامل مؤثر در قضیه و مشاعی بودن آن و نیز کاربری آن، حسب تصمیم مورخ 1393/4/25 قرار ارجاع به کارشناسی صادر و آقای م. گ. ا. را به قید قرعه به سمت کارشناس قضیه انتخاب نموده است تا نامبرده با مطالعة پروندة حاضر و اظهارات طرفین و معاینة محل و با در نظر گرفتن کلیة عوامل مؤثّر اقدام به کارشناسی نماید. با انجام تشریفات قانونی و اجرای مفاد قرار صادره، گزارش کارشناس منتخب بواردة شماره 2138-1393/8/1 واصل و به موجب آن مابه التفاوت قیمت عادلة روز در زمان انجام معامله و مبلغ معامله شدة ملک برابر 900/000/000 (نهصد میلیون ریال) تعیین شده است. این نظریه مورد اعتراض وکیل خواهان قرار گرفته و دادگاه حسب تصمیم مورخ 1393/10/3 مبادرت به صدور قرار ارجاع امر به هیئت کارشناس نموده و آقایان 1- سیدح. ه.2- م.ص. 3- م.ک. به سمت کارشناسان عضو هیئت انتخاب شده‌اند تا بر وفق قرار مورخ 1393/4/25 دادگاه اقدام نمایند. در ادامة کار، گزارش هیئت به واردة شماره 3339-1393/12/2 تسلیم دادگاه شده و مطابق بند 4 آن گزارش «ارزش شش دانگ ملک مورد معامله به مساحت تقریبی 4000 متر مربع با کاربری کشاورزی در زمان انجام معامله (1392/9/16) از قرار هر مترمربع 1/550/000 ده ریال برآورد، گردیده است»;. وصول نظریة کارشناسی هیئت سه نفره به طرفین ابلاغ گردیده و تصمیم مورخ 1394/4/18 دادگاه اشعار دارد بر اینکه: «... وکیل خواهان ها و خوانده به موجب لایحه ... درخواست اخذ توضیح از هیئت کارشناسی و با محفوظ بودن حق اعتراض نموده اند. دادگاه با توجه به محتویات پرونده و نحوة دفاعیات وکیل خواهان ها مبنی بر عدم تفهیم شرط اسقاط کافة خیارات به موکلینش به لحاظ تایپی بودن متن قرارداد گردیده و وکیل خوانده نیز مدعی گردیده که خواهان ها از قیمت عادلة مبیع اطلاع کامل داشته اند و به شهادت شهود استناد نموده، استماع شهادت مسجلیّن ذیل مبایعه نامه در اتخاذ تصمیم دادگاه و همچنین اخذ توضیح از شخص خواهان ها و خوانده پیرامون مباحث مقدماتی عقد بیع مستند دعوی به نظر دادگاه ضروری می باشد لذا دادگاه، قرار استماع شهادت شهود صادر و اعلام می نماید مقرر است دفتر وقت رسیدگی نزدیک و حداکثر 35 روز تعیین و به طرفین ابلاغ و دعوت به حضور شوند و در اخطاریه وکلای طرفین قید شود شهود خود و الزاماً مسجلین ذیل مبایعه نامه به عنوان شاهد به همراه بیاورند و حضور موکلین جهت اخذ توضیح پیرامون مباحث مقدماتی عقد بیع ضروری می باشد»;. در جلسة مورخ 1394/5/22 دادگاه شخص خواهان (خانم گ.چ. گ. اظهار داشته است: «به نام خدا، مادر من فوت کرده بود وقتی از تهران آمده بودیم و آقای استاد م. که دلال و واسطه بود گفت این زمین را بفروشید و چون مادرش فوت کرده بود و حال خوبی نداشتم نهایتاً آقای خوانده که بنگاه املاک دارد این ملک را از من خریداری نمود و اصلاً اینکه حق فسخی ساقط شده است قبول ندارم و گفت قیمت کارشناسی می باشد و ما دروغ در کارمان نمی باشد و من، چه می دانستم که قولنامه چه می باشد، من اصلاً خبری از ملک نداشتم و مادرم فوت کرده بود و فرزندم نیز بیماری داشت و نهایتاً فوت کرد. این ملک را از من خریداری کرد ولی وقتی متوجه شدم معامله را فسخ کردم و مردم گفتند شما مالتان را به نصف قیمت فروختی، حافظه ام جواب نمی دهد که چه اتفاق افتاد ... در زمان مبایعه نامه هیچ فردی حضور نداشت و خدا می داند که هیچ اطلاعی از قیمت زمین نداشته‌ام ... یکی از آن‌ها (امضاءکنندگان مبایعه نامه) شوهرم به نام ب. م. می باشد و آن فرد دیگر را نمی شناسم ولی بررسی کردم می گویند س. است ولی فوت کرده خدا او را بیامرزد، چون این خدا بیامرز گفت قیمت کارشناسی می باشد من قبول کردم، خدا می داند که اصلاً این متن را برای من نخواند، هیچ فردی حضور نداشت و آقای خریدار بنگاهدار می باشد ...»;. خوانده دفاعاً گفته است: «به نام خدا، متعهد این خانم، آقای م. س.(معروف به م. ص.بود که زنگ به من زد و گفت می خواهی زمین بخری و زمین به متراژ 4000 مترمربع می باشد که من رفتم زمین را دیدم و بعد با آقای د. ک.صحبت کردم که اگر ده متر کوچه بدهم آب و برق شهرداری، نمی داد. نهایتاً قرار شد که شش متر آقای ک. و من نیز شش متر بدهم که شد دوازده متر و زمین را حدود 40 روز بعد تفکیک کردم و معتمد خانم گ.چ. گ. آقای م. س. که به عنوان شاهد نیز ذیل قرارداد را تنظیم نموده بود و ایشان قیمت را تعیین کرد و گفت آشنای دیرینه خانم گ. می باشم و نهایتاً ایشان مبلغ را گفت و قرارداد نوشتیم و قرارداد در منزل خود خانم گ. نوشته شد، قرارداد در حضور آقای م. (شوهر خانم گ. ) و آقای م.س.(معتمد خواهان) و یک نفر دیگر که او را نمی شناسم، بودند و صحبت، از این قرار بود که کلاً آقای ص. ... صحبت شده بود و نهایتاً قرارداد نوشتیم و در محضر نیز سند رسمی نوشته شده است و قولنامه آقای ص. خوانده شد و معتمد آنها آقای ص.بوده است، اگر خود خانم گ. حال خوبی نداشته است و مادرش فوت کرده بود ولی در زمان حیات مادر صحبت شده بود و به کتاب خودشان اوستا سوگند یاد نماید ... ص.مد به من گفته بود سیصد و خرده ای میلیون تومان ولی چون مادر خانم گ. فوت کرد نهایتاً قیمت چهارصد و ده میلیون تومان شد که چک آن در محضر به وی تحویل دادم. چشم و گوش خانم گ. ص. بود و هر چه ص. می‌گفت او قبول می کرد و خدا به سر شاهد است من اصلاً نمی دانستم فسخ و کافة خیارات چه می باشد؟»;. خواهان در پاسخ گفته است: «الآن آقای استاد م. زیرتیغ خدا می باشد، روحش شاد باشد، نمی توانم برای او بد بگویم چون فوت کرده است ولی استاد م. گفت کارشناس بیشتر از این قیمت نکرده است، بعد فهمیدم که استاد م. بیست میلیون تومان کمیسیون گرفته است از خود خوانده سؤال نمایند»;. خوانده اظهار می دارد: «قبول دارم بیست میلیون تومان بابت دلالی به وی دادم. چون استاد م. گفت اگر این مبلغ را بدهی جوش می دهم من نیز دادم. وکیل خواهان اظهار نموده است: «خوانده اقرار نمود که چهل روز بعد تفکیک کرده و به موجب مبایعه نامه‌های مورخه 1392/8/10 و 1392/10/25 کمتر از 30 روز هر متر مربع این زمین را به 4 برابر به افراد واگذار نموده است که دلالت بر این دارد که ارزش واقعی ملک در زمان انجام معامله به مراتب بیشتر از قیمت واگذاری بوده کمااینکه ظرف مدت 25 روز خریدار 4 برابر بیشتر افراد ثالث واگذار نموده است و هیئت کارشناسی خیلی کم قیمت نموده اند. موکل اطلاعی از قیمت نداشته، همان طوری که خود موکل و خوانده گفته اند هر قیمت که استاد محمد گفته قبول کرده اند و واقعاً استاد م. از ضعف موکل سوءاستفاده نموده است و با دریافت حق کمیسیون بیست میلیون تومان، حق موکّل را ضایع نموده است و به محض اینکه موکل به یزد می آید فوراً قرارداد را تنظیم می‌نمایند، استاد م. فوت کرده است، تصویر دو فقره از مبایعه‌نامه‌های تنظیمی خوانده با دیگر افراد ارائه می شود، ایشان بنگاه دار است و حق موکل را ضایع نموده است»;. خوانده اظهار می دارد: «قبول دارم، من پیش فروش کرده‌ام و فروخته‌ام، ربطی به معامله ندارد، من آن موقع خوب خریده ام، بیشتر از این قیمت نبوده است، کارشناسان اطلاع از قیمت ملک ندارند، قیمت بالا و پایین می باشد، شهود حضور دارند، تقاضای تحقیق از آنان را دارم. ذیل قرارداد را فقط دو نفر به عنوان شاهد امضاء کرده‌اند، آقای م. استاد م. (فوت کرده). آقای پ. و آقای ع. ک. نیز حضور داشته اند ولی ذیل قرارداد را امضاء نکرده‌اند»; از 3 نفر گواهان تعرفه شده، اخذ گواهی شده است. وکلای طرفین جهت تسلیم لایحه یک هفته مهلت درخواست نموده اند. به همین لحاظ دو فقره لایحه به وارده‌های شماره 1344-1394/5/24 و 1410-1394/5/29 به ترتیب از وکلای خواهان و خوانده رسیده و ضمیمة پرونده است. سرانجام دادگاه ختم رسیدگی اعلام و به موجب دادنامة شماره 800939-1394/6/30 چنین رأی می دهد: «درخصوص دعوی خانم گ.چ. گ. ... و آقای ب. م. ... با وکالت آقای م. م. به طرفیت آقای ح. ب. ... با وکالت خانم ل. پ. به خواستة صدور حکم بر اعلام و تأیید و تنفیذ فسخ مبایعه نامة عادی مورخه 1392/7/16 به علت تحقق خیار غبن مقوم به مبلغ پنجاه میلیون و یک ریال و صدو