تجدیدنظر خواهی از ابطال دستور فروش

خلاصهٔ رأی

پیام: در صورتی که اقدامات وکیل درچهارچوب و حدود وکالت بوده و وی تمام سعی خود را در روند انعقاد قرارداد انجام داده باشد، معامله مذکور نافذ است.

متن کامل

تجدیدنظر خواهی از ابطال دستور فروش Toggle navigation صفحه اصلی درباره ما درباره پژوهشگاه قوه قضائیه درباره پژوهشکده آرا تماس با ما دریافت نظرات و پیشنهادها عنوان: تجدیدنظر خواهی از ابطال دستور فروش پیام: در صورتی که اقدامات وکیل درچهارچوب و حدود وکالت بوده و وی تمام سعی خود را در روند انعقاد قرارداد انجام داده باشد، معامله مذکور نافذ است. مستندات: ماده 663 قانون مدنی - شماره دادنامه قطعی : 9509970221700045 تاریخ دادنامه قطعی : 1395/01/28 گروه رأی : حقوقی آراء منتخب پرونده: دادگاه تجدیدنظر استان دادگاه بدوی مشخصات متن نتیجه تحلیلی کلید واژه ها نمایه قوانین مرتبط گردش پرونده عین عبارت چاپ متن متن تجمیعی پرونده قلم یکان ایران میترا ترافیک زر یاقوت تیتر رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی خانم ع. ز.پ.الف. با وکالت خانم الف. ن. و آقای ع. ع.م. بطرفیت خانم الف. م. با وکالت آقای الف. ص. 2- آقای س.ح. م. مبنی بر تقاضای ابطال معامله فی مابین خواندگان به جهت عدم رعایت غبطه و صلاح خواهان , به این توضیح که وکیل در مشروح داخواست مفاداً اظهار داشته : (( موکل به دلالت سند رسمی ملک آپارتمان پلاک ثبتی ... اصلی 28 مفروز از 1022 قطعه هشتم طبقه چهارم جنوبی می باشد که متاسفانه خوانده ردیف دوم بر خلاف مصلحت . در انجام معامله رعایت غبطه و صلاح موکل را ننموده و بر خلاف عرف و عادت رایج .... با دریافت 400 میلیون تومان مبادرت به تحویل مبیع نموده و حال آنکه در عرف رایج معاملات مسکن ناظر به تحویل مبیع همانا دریافت 90 % از ثمن معامله می باشد که در مانحن فیه مراعات غبطه نشده و..... علیرغم آنکه مقرر بوده 750 میلیون تومان تا تاریخ 1391/6/1 پرداخت گردد متاسفانه خریدار ( خوانده ردیف اول ) در فرجه مقرره نسبت به پرداخت آن اقدام ننموده و چون خوانده ردیف دوم وکیل موکل در انجام معامله مذکور بوده لذا در انجام وکالت بر خلاف مصلحت موکل عمل نموده و چون در انجام معامله فقد مصالح از مصادیق عمل فضولی قلمداد می شود و موکل چنین معامله ای را نافذ نمی داند استدعای تصمیم شایسته دارم )) توجهاً به مجموع اوراق پرونده و ملاحظه کپی مصدق سند رسمی مالکیت شماره 0347296 و وکالت نامه شماره 21244 مورخ 1388/8/4 وو مبایعه نامه عادی شماره 100249 مورخ 1391/2/21 و شروع مذاکرات و مناظرات طرفین در جلسات متعدد دادگاه و مستندات پیوست دادخواست تقدیمی مرتبط خوانده ردیف اول اعم از کپی مصدق وجوه واریزی به حساب بانکی خوانده ردیف دوم , دادگاه اولاً از قرار ارجاع امر به کارشناس مورخ 1392/3/25 ( یک ن. ه ) و 1392/5/29 ( سه ن. ه ) و1392/11/20 ( پنج ن. ه ) عدول می گردد چرا که خواهان با اعطای وکالت رسمی مذکور اختیار فروش مال را به هر قیمتی اعطا نموده لذا ادله غبن وافی به مقصود خواهان نبوده بلکه سایر ادله ایشان مبنی بر نحوه انجام معامله و تحویل مبیع و تسلیم ثمن معامله مورد نظر خواهان است و ارجاع امر به کارشناس صرفاً باعث اطاله دادرسی گردیده و عدول از آن دور انصاف نیست ثانیا: همانطور که در وکالت نامه رسمی و تصریح گردیده وکیل مدنی مکلف به رعایت غبطه و صلاح موکل خویش می باشد و در مانحن فیه همانطور که وکیل خواهان در شرح خواسته و لوایح تقدیمی وکلا و نیز اقاریر متعدد خوانده ردیف دوم طی لوایح تقدیمی بیان گردیده , معامله از حیث نحوه تحویل مبیع , و دریافت ثمن معامله و توافقات بعدی مورد ایراد خواهان بوده و بدین لحاظ تنفیذ ننموده است و از نظر دادگاه نیز غبطه و صلاح خواهان رعایت نگردیده , زیرا در قرار داد عادی مورخ 1391/2/21 فی مابین خواندگان ( خوانده ردیف دوم بوکالت از خواهان ) موعد تنظیم سند رسمی 1391/6/1 می باشد و مقرر بوده تمامی ثمن معامله حین تنظیم سند رسمی دریافت گردد اما حسب کپی مصدق فیش های پیوست دعوی مرتبط و نیز مفاد قرار داد پس از تحویل آپارتمان در تیر ماه همان سال , الباقی ثمن بترتیب در تاریخ های 1391/10/21 مبلغ دو میلیارد ریال و 1391/11/17 یک میلیارد و هشتصد میلیون ریال و 1391/11/18 مبلغ دویست میلیون ریالمورخ 28/11/1391 مبلغ یک میلیارد و هشتصد میلیون ریال و 1391/11/28 مبلغ دو میلیارد ریال به حساب خوانده ردیف دوم واریز شده یعنی الباقی ثمن در اقساط متعدد و با فاصله زمانی تقریباً طولانی پرداخت گردیده و الباقی ثمن نیز تاکنون پرداخت نگردیده است که این امر مورد نظر خواهان نبوده بلکه مطلوب خواهان اخذ تمامی ثمن تا تاریخ 1391/6/1 بوده پس غبطه و صلاح خواهان رعایت نگردیده و تعدد مطلوب مورد نظر وی نیست و از طرفی خواهان ( موکل وکالت نامه ) با اطلاع از نحوه انجام معامله , آن را تنفیذ ننموده بنابر این معامله باطل تلقی گردیده و دارای منشاء اثر حقوقی نخواهد بود بناء علی هذا خواهان در دعوی خویش محق تشخیص داده شده و به استناد مواد 667 و 198 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به ابطال معامله فی مابین خواندگان ردیف های اول و دوم از تاریخ 1391/6/1 صادر و اعلام می گردد و در خصوص دعوی مرتبط تقدیمی خوانده ردیف اول با وکالت آقای الف. ص. بطرفیت خانم ع. ز.پ.الف. و س.ح. م. مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان موضوع دعوی با خسارات دادرسی دادگاه نظر به اینکه معامله مورخ 1391/2/21 فی مابین خانم الف. م. و آقای س.ح. م. بلحاظ عدم رعایت غبطه موکل از جانب آقای س.ح. م. بوکالت از مالک بشرح اخیر باطل اعلام گردیده و معامله باطل دارای اثر حقوقی نیست لذا دعوی خواهان وارد نیست و به استناد ماده 197 همان قانون حکم به بی حقی خواهان دعوی مرتبط صادرو اعلام می گردد . رای صادره حضوری ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاههای تجدید نظر استان تهران می باشد . دادرس شعبه 110 دادگاه عمومی حقوقی تهران - رحیم محمدی پور رأی دادگاه تجدیدنظر استان دراین پرونده خانم الف. م. باوکالت آقای ت.الف. م. بطرفیت خانم ع. ز.پ. باوکالت آقایان:1- ع. ع.م. 2- ع. ی. نسبت به دادنامه شماره930976مورخه93/9/12 شعبه 110 دادگاه عمومی تهران که طی آن باپذیرش دعوی خانم ع. ز.پ. دال برابطال مبایعه نامه عادی شماره 100249 مورخ 91/2/21 بدلیل عدم رعایت مصلحت وکیل آقای سید ح. م. حکم برابطال معامله فیمابین آقای سید ح. م. وخانم الف. م. صادرودرمورد دعوی خانم م. بطرفیت آقای سید ح. م. وخانم ع. ز.پ. دایربه تنظیم سندرسمی یکدستگاه آپارتمان جزء پلاک ثبتی ... 8 بخش11 تهران مفروز ومجزی شده ازپلاک 1022 قطعه تفکیکی حکم به بیحقی تجدیدنظرخواه صادرشده است تجدیدنظرخواهی نموده است بابررسی پرونده ملاحظه میگردد آقای سید ح. م. همسر تجدیدنظرخوانده باستناد وکالتنامه شماره21244مورخه88/8/4 دفتر 482 در تاریخ91/2/21یکدستگاه آپارتمان ازپلاک ثبتی فوق الذکر رابه خانم م. درقبال ثمن معین وشرایط مقرردرسند عادی فوق به فروش رسانده است نحوه پرداخت ثمن معامله تحویل مبیع وتنظیم سندرسمی وتسویه حساب درقراردادبیان شده است لکن بنابرجهاتی که درپرونده مضبوط است روال پیش بینی شده درقرارداد به منصه ظهورنرسیده است ودرحالی که تاریخ تنظیم سند 91/6/1 بوده است وطرفین توافق نموده بودند به جزمبلغ دویست میلیون تومان که درتاریخ تنظیم سندپرداخت خواهدشد الباقی ثمن معامله تاقبل ازتاریخ تنظیم سند تسویه گردد مشاهده میشود پرداختهای خریدارمربوط به تاریخهایی پس از91/6/1 میباشد ونهایتاٌ طرفین بابت تنظیم سند درمورخه91/12/26و92/1/17 دردفترخانه مورد توافق حاضرکه اتفاقاتی بین طرفین رخ داده که مراتب منتهی به تنظیم صورتجلسه ای میگردد که نحوه تسویه حساب الباقی ثمن معامله آمده است وظاهراٌ تاتاریخ مذکور(92/1/17) مبلغ یک میلیارد وچهارصد میلیون تومان ازسوی خریدار به فروشنده پرداخت ومبلغ پنجاه میلیون تومان دیگرباقی مانده است که البته این مبلغ ازثمن توافق شده درقرارداد اولیه بیشتر میباشد براین مبنا مشاهده میگردد درتاریخ92/2/16 خانم ع. ز.پ. دادخواستی به خواسته ابطال مبایعه نامه تنطیمی فوق التوصیف به جهت عدم رعایت غبطه درصلاح موکل ازسوی وکیل مذکور مستنداٌ به ماده 667 قانون مدنی تقدیم وتاقبل ازجلسه اول رسیدگی استردادمبیع رانیزبه خواسته خوداضافه مینماید عمده دلائل مشارالیه ووکلای وی درتوجیه خواسته دومطلب بوده است :1- معامله به قیمت کمترازنرخ روز2- قصوروکوتاهی وکیل دروصول ثمن معامله ودرمقام استدلال خلاصه ونقل به مضمون چنین آورده اند:تعهدات اصلی وکیل درمقابل موکل مطابق قانون شامل:الف: تعهد به انجام وکالت ب: تعهدبه رعایت مصلحت موکل ج:تعهد به حفظ اسرارموکل د: تعهد به تقدیم حساب ایام وکالت است ومحل نزاع رادرپرونده حاضرعدم رعایت مصلحت وغبطه موکل دانسته اند وسوالی مطرح کرده اند که اگر درمعامله ای وکیل بدون رعایت غبطه ومصلحت موکل خواه عمدی یا ناخواسته مرتکب عملی شود تکلیف چنین معامله ای چیست؟ وبه نقل ازاجماع علمای طرازاول حقوق که آنرا منبعث ازنظریات فقهای مشهودشیعه دانسته است چنین معامله ای رافاقد نفوذحقوقی و آنرا ازمصادیق عقد فضولی قلمداد کرده اندهرچند حکم صریحی ازاین باب درمواد مربوط نیامده است لکن به تنقیح مناط ازسایر قواعد علی الخصوص مواد1037و1047قانون مدنی عدم نفوذ چنین معامله ای استنتاج گردیده است. درمقابل تجدیدنظرخواه ووکلای وی ضمن طرح ایرادات شکلی درمورد بحث تقدیم دادخواست وعدم امضاء دادخواست ازسوی احدازوکلاء تجدیدنظرخوانده ومیزان مالکیت تجدیدنظرخوانده درموردآپارتمان مورداختلاف که درزمان انعقادمعامله نامبرده فقط دودانگ ازششدانگ مالکیت داشته است ودرمقام دفاع ازدعوی تنظیم سندرسمی ورددعوی بطلان مبایعه نامه خلاصه ونقل به مضمون چنین اظهارنموده اند:1-بحث غبطه دررابطه با محجورین قابل طرح است ودرهیچ متن وحکم قانونی لفظ غبطه درموردوکیل وموکل بکارنرفته است.2-عدم رعایت مصلحت موکل ثابت نشده است وآنچه درمورد نظرات اساتیدعلم حقوق بیان شده است صحت نداردونظریه مدنظر توسط وکلای تجدیدنظرخوانده تحریف و وارو نه جلوه داده شده است.3- شرایط شکلی معامله ازقبیل ثمن معامله باستناد نظریه هیات پنج نفره که درپرونده مضبوط است باقیمت روزاملاک مشابه یکسان وتفاوت آشکاری نداردزیراآپارتمان موردمعامله درحال ساخت وهنوز ازلحاظ ساختمانی تکمیل نبوده است همچنین چنانچه فروشنده میتوانست به تعهدات خود درآماده سازی مقدمات تنظیم سندتامورخه91/6/1عمل مینمود خریدارنوددرصد ثمن معامله رادرکمترازچهارماه پرداخت نموده لهذا ازآنجایی که این عدم پرداخت الباقی ثمن به کوتاهی وناتوانی طرف فروشنده مربوط بوده است لهذا ازجانب خریدار تقصیری سرنزده است همانطورکه درحال حاضر نیزفروشنده بادریافت مبلغی بیش ازتمامی ثمن معامله تاکنون ازتنظیم سندرسمی آپارتمان سرباززده است4- تنها درموردی که وکیل به عمدمصلحت موکلش رادزدیده میگیرد وبه سود خوداقدام میکند عمل اوفضولی محسوب میشود وبرعکس درجایی که وکیل درحدود متعارف رفتارکرده باشد وبا وجوداین معامله به مصلحت موکل واقع نشود بایدمعامله رانافذ شمرد زیرا فرض این است که وکیل به قصدنیابت ورعایت مصلحت موکل اقدام کرده است وتحصیل نتایج بی مبالاتی یاناآگاهی وکیل برموکل که خوداورابرگزیده است وبرکارش نظارت دارد منطقی ترازبی اعتبارساختن معامله ای است که طرف قراردادبا اعتماد به ظاهرانجام داده است. وکلای تجدیدنظرخواه ایرادی نیز به استدلال دادگاه بدوی مطرح کرده اند که اگربنابرنظردادگاه مطلوب خواهان اخذ تمامی ثمن تاتاریخ91/6/1 بوده است پس غبطه واصلاح موکل (فروشنده) رعایت نگردیده وتعددمطلوب موردنظروی نیست غافل ازاینکه اگروحدت مطلوب دریافت ثمن تاتاریخ91/6/1 بوده است ومورد پذیرش فروشنده است پس معامله بارعایت مصلحت مالک منعقد شده است حال اگرثمن مقررتاتاریخ مذکورپرداخت نشده است بعلت قصورفروشنده درتهیه مقدمات تنظیم سندبوده است . دادگاه بنابرموارد ذیل الذکر:اولاٌ: سندعادی شماره 100249 مورخه91/2/21 بین آقای سید ح. م. وخانم الف. م. پیش قراردادنبوده وباتوجه به مشخصات آن ازقبیل فروشنده -خریدار- موضوع موردمعامله وثمن معین ومشخص چنین قراردادی بیع تلقی میگردد.ثانیاٌ: با تقدیم دادخواست ازسوی خانم ع. ز.پ. دایربربطلان معامله فوق بدلیل عدم رعایت مصلحت ازسوی وکیل روشن است که مالک سند وکالت شماره 21244 مورخ 88/8/4دفترخانه482 اسنادرسمی تهران واجازه آقای سید ح. م. درفروش آپارتمان مذکورراقبول داشته علیهذا ادعای وکلای تجدیدنظرخوانده درمورد اینکه آپارتمان مورد اختلاف درتاریخ تنظیم سندوکالت مذکوروجودخارجی نداشته فاقد مبنای حقوقی است چه آنکه وکیل سند مذکورباستناد وکالتنامه موصوف نسبت به ساخت وفروش سایر واحدها درپلاک ثبتی مذکوراقدام نموده است ثالثاٌ:یکی ازدلائل عدم رعایت مصلحت موکل ازسوی وکیل میتواند تفاوت اساسی ثمن معامله باقیمت روزآپارتمان مذکورباشد که مستفاد ازنظریه کارشناسان هیات 5 نفره قیمت آپارتمان درروز انجام معامله با ثمن معین شده قراردادطرفین تفاوتی نداشته است رابعاٌ بافرض صحت واعتبار سندوکالت شماره21244 مورخ 88/8/4وتاثیرآن دررونددادرسی به اختلافات حادث شده ملاحظه میگردد خانم ع. ز.پ. اختیارخریدوفروش سهام موکل راباهرمبلغ وشرط ومیزان که وکیل صلاح بداند به آقای سید ح. م. اعطاءکرده است که اگرچنین نباشدسند وکالت فاقد اعتبار معاملی خواهدبود وکمترین اثر درعالم خارج نخواهدداشت بنابراین اختیارروشن است که آقای سید ح. م. حق داشته است آپارتمان مذکوربه عنوان بخشی ازسهام خانم ز.پ. رانه تنها به بهای یک میلیاردوسیصد وپنجاه میلیون تومان که به قیمتی بسیارنازل تربه فروش برساند وهمچنین این شرایط درمورد شرایط دریافت ثمن معامله نیزجاری است بناء علیهذا وبنابراین حق عمل آقای سید ح. م. به عنوان وکیل خانم ع. ز.پ. درچارچوب مقررات ماده 663 قانون مدنی قلمداد وتفسیرمیگردد لذامصلحت موکل بیش ازآنچه ازسوی موکل به وکیل اعطاء شده است ازسوی وکیل مرقوم رعایت گردیده است حالیه م