انتقال ملک موضوع بیع شرط به شخص ثالث

خلاصهٔ رأی

زیرا برای ثالث حق مالکیت به درستی ایجاد شده و این انتقال در حکم تلف مبیع است.

متن کامل

انتقال ملک موضوع بیع شرط به شخص ثالث Toggle navigation صفحه اصلی درباره ما درباره پژوهشگاه قوه قضائیه درباره پژوهشکده آرا تماس با ما دریافت نظرات و پیشنهادها عنوان: انتقال ملک موضوع بیع شرط به شخص ثالث پیام: اگر در بیع شرط، مقرر شود در صورتی که فروشنده ظرف یک ماه ملک را به مبلغی بالاتر به دیگری بفروشند، ثمن پرداختی به خریدار مسترد شود، اگر فروشنده موفق به فروش بشود اما ثمن را مسترد نکند، معامله شخص ثالث قابل ابطال نیست. زیرا برای ثالث حق مالکیت به درستی ایجاد شده و این انتقال در حکم تلف مبیع است. مستندات: شماره دادنامه قطعی : 9409970907000503 تاریخ دادنامه قطعی : 1394/11/20 گروه رأی : حقوقی آراء منتخب پرونده: شعبه دیوان عالی کشور مشخصات متن نتیجه تحلیلی کلید واژه ها نمایه قوانین مرتبط گردش پرونده عین عبارت چاپ متن متن تجمیعی پرونده قلم یکان ایران میترا ترافیک زر یاقوت تیتر رأی خلاصه جریان پرونده شماره پرونده : 9309983410400023 شماره دادنامه : 9409970907000503 تاریخ : 1394/11/20 خلاصه جریان پرونده در تاریخ 93/1/17 آقای علی امیری‌تبار به وکالت از آقای م. خ. به طرفیت آقایان سیدابوالقاسم نعمت اله‌زاده ماهانی و خانم م. مؤمن و م. ص. طی تسلیم دادخواستی خواستار صدور دستور موقت بر منع ساخت وساز و منع نقل و انتقال پلاک ثبتی 440 فرعی از 2978 اصلی بخش سه کرمان 2- صدور حکم بر ابطال سند رسمی شماره 8102 مورخه 91/12/2 دفترخانه شماره 199 کرمان 5- الزام خوانده ردیف اول به تنظیم و انتقال اسناد رسمی ملک به نام موکل 6- هر یک از خواسته ها مقوم به 51 میلیون ریال مستندات مبایعه نامه مورخ 91/7/25 سند عادی مورخ 91/7/22 برگ خلاصه معامله املاک ثبت شده به نام خوانده ردیف سوم که ضمن آن وکیل خواهان مدعی است خوانده ردیف اول ابتداء ملک موکل را با سند عادی در تاریخ 92/10/17 به خوانده ردیف 2 آقای م. ص. واگذار سپس مورد مالکیت خواهان را به خوانده خانم م. مؤمن‌پور با سند رسمی انتقال داده است که نهایتاً خواستار صدور دستور موقت مبنی بر منع ساخت وساز و منع نقل و انتقال پلاک ثبتی 440 فرعی از 2978 اصلی بخش سه کرمان و تقاضای صدور حکم بر اثبات مالکیت خواهان و صدور حکم بر بی اعتباری اسناد عادی مورخ 91/8/22 و 91/10/17 و صدور حکم بر ابطال سند رسمی 8102 مورخ 91/12/2 دفترخانه 199 کرمان و الزام خوانده ردیف اول (آقای سیدابوالقاسم نعمت‌اله‌زاده ماهانی) به انتقال اسناد رسمی ششدانگ پلاک ثبتی 440 فرعی از 2978 اصلی بخش سه کرمان به نام خواهان و صدور حکم به پرداخت خسارات و هزینه دادرسی که حسب دادنامه شماره 40007-93/2/10 دستور موقت بر منع ساخت وساز و نقل و انتقال پلاک ثبتی 440 فرعی از 2978 اصلی بخش سه کرمان صادر و حسب دادنامه شماره 400107-93/2/22 به استناد سند سپرده شماره 453903 خسارت احتمالی تودیع گردیده از دستور موقت راجع به منع خسارت ساخت وساز پلاک 440 فرعی از 2978 اصلی بخش سه کرمان رفع اثر می کند. آقای نعمت اله‌زاده ماهانی خوانده ردیف اول طی لایحه شماره 93/402215-93/8/24 برگ شماره 110 پرونده دفاعاً چنین اظهار داشته: خواهان پرونده آقای خ. پس از نوشتن قولنامه‌ها و قول و قرارها و گرفتن سیصد میلیون تومان دیگر هیچ اقدامی برای انجام کار ساختمان و یا آماده کردن اسناد نکرد با توجه به اینکه (این ساختمان هارا از سال 82 شروع به ساخت کرده و سال 91 ساختمان دو سال ساز به ما فروخته است) و همه همسایه ها و کسانی که در بنگاه بوده‌اند شاهد و ناظرند ولی مدت مقرر یک ماه طبق قرار منزل را فروخته و پولمان آماده به محضر مراجعه کردیم و از چند روز قبل مرتب با ایشان تماس می گرفتیم ولی جواب نمی داد و ما مرتب در محضر و بنگاه حاضر می‌شدیم ولی متأسفانه آقای خ. و وکیل کاریشان آقای کارآموز هیچ کدام برای گرفتن پول و تحویل ساختمان و تنظیم سندها حاضر نمی شدند با توجه به اینکه محضر در قولنامه مشخص شده بود و تمام تماس هایی که با آن‌ها گرفته شده حاضر نمی شدند و حتی مرتب به محل ساختمان مراجعه می کردیم که تمام اهالی محل و همسایه ها شاهد این سند بودند و ایشان سیصد میلیون تومان را جای دیگری خرج کرده و به همین دلیل اصلاً حاضر برای انجام تعهد نبود که این موضوع را فقط شفاهاً می توانم بگویم ما حتی آنقدر به بنگاه مراجعه کردیم که بنگاهی را به سر ساختمان بردیم و ایشان نیز شهادت دادند ما به شورای حل اختلاف شکایت کرده دو دفعه تأمین دلیل گرفتیم و دو دفعه اظهارنامه دادیم ... لطف بفرمائید حکم خداپسندانه‌تان را برای سند خانم م. مؤمن‌پور اعلام فرمائید چون ایشان هیچ ربطی به طرف قرارداد آقای خ. ندارد که با دروغ و کلاشی و کلاهبرداری فقط قصدش گرفتن سیصد میلیون تومان بود و خودش چند مرتبه در صحبت های می‌گفت که این پول برای ما بسیار حیاتی است حسب پاسخ استعلام ثبت شهرستان کرمان چنین اعلام داشته سند مالکیت خانه 440 فرعی 2978 اصلی مجزا شده از 3 فرعی از 2978 اصلی واقع در بخش سه کرمان به نام آقای حمید عرب صادر و تسلیم گردیده و طبق سند قطعی شماره 60698-66/11/27 به خانم آذر ستوده انتقال و نامبرده ششدانگ را طبق سند شماره 72418-74/5/28 دفترخانه 40 کرمان به آقای سیدابوالقاسم نعمت‌اله‌زاده ماهانی انتقال و نهایتاً به موجب سند قطعی شماره 1102-91/12/2 دفترخانه 199 کرمان به خانم م. مؤمن‌پور فرزند محمود انتقال ضمناً به موجب نامه شماره 7000808 عنوان ریاست محترم شعبه 4 دادگاه عمومی حقوقی کرمان بدون مبلغ و بدون قید در سند مالکیت بازداشت می باشد لایحه به شماره 402512-93/9/11 دفتر دادگاه بالاخره حسب دادنامه شماره 1041001-93/12/16 صادره از شعبه 4 دادگاه عمومی حقوقی کرمان چنین مقرر داشته: رأی دادگاه: درخصوص دادخواست آقای م. خ. با وکالت آقای علی امیرتبار به طرفیت آقایان ابوالقاسم نعمت اله‌زاده ماهانی 2- م. ص. 3- خانم م. مؤمن‌پور هر سه خوانده با وکالت آقای ح. ت. مبنی بر تقاضای صدور حکم نعمت‌اله‌زاده ماهانی 2- م. ص. 3- خانم م. مؤمن‌پور هر سه خوانده با وکالت آقای ح. ت. مبنی بر تقاضای صدور حکم بر اثبات مالکیت نسبت به شش دانگ یک باب خانه به شماره پلاک ثبتی 440 فرعی از 2978 اصلی مجزی شده از 3 فرعی از 2978 اصلی واقع در بخش 3 کرمان و صدور حکم بر بی اعتباری اسناد عادی مورخ 91/8/22 و 91/10/17 و صدور حکم بر ابطال سند رسمی شماره 8102-91/12/2 دفترخانه شماره 199 کرمان و الزام خوانده ردیف اول به تنظیم سند رسمی ملک مذکور به نام وی به این شرح که وکیل خواهان مدعی است که موکلش در تاریخ 91/7/22 هفت واحد از 12 واحد آپارتمان ملکی خود از پلاک 281 فرعی از 2978 اصلی قطعه 3 فرعی واقع در بخش 3 کرمان را با عقد بیع به خواهر همسر خوانده ردیف اول به هویت خانم فتحی منتقل می نماید و خریدار مبلغ سیصد میلیون تومان از مبلغ هشتصد میلیون تومان از ثمن معامله را نقداً می پردازد و درخصوص پرداخت مابقی ثمن طرفین در ذیل قرارداد توافق می نمایند که طبق توافق نامه پیوست این مبایعه نامه عمل نمایند که در توافق نامه مذکور چنین مقرر شده است که (آقای سیدابوالقاسم نعمت اله‌زاده) یک ملک واقع در کوی فرهنگیان خیابان اول پلاک 15 به مساحت به متراژ 16 قصب و 8 مترمربع به ارزش پانصد میلیون تومان به خریدار می فروشد لکن از این تاریخ اگر مشتری بالاتر برای فروش پیدا شد آقای نعمت‌اله‌زاده پانصد میلیون تومان را نقداً به آقای خ. بپردازند و خودشان رأساً ملک را به فروش می رسانند پس از پایان یک ماه ملک متعلق قطعی به خ. می باشد) در ادامه وکیل خواهان بیان داشته است پس از انجام معامله مذکور خوانده ردیف اول بدون پرداخت مبلغ پانصد میلیون تومان مذکور در مهلت یک ماهه فوق الذکر و به صورت نقد به خواهان ابتداء ملک را با سند عادی در تاریخ 92/10/17 به خوانده ردیف اول می فروشد متعاقباً در تاریخ 91/12/2 ملک را با سند رسمی شماره 8102 در دفترخانه شماره 199 کرمان به خوانده ردیف سه واگذار می نماید و حال وکیل خواهان متقاضی اثبات مالکیت موکل خود بر ملک مذکور و صدور حکم بر بی اعتباری اسناد عادی 91/8/22 و 1391/10/17 و صدور حکم بر بی اعتباری سند رسمی مذکور (تنظیمی در دفترخانه شماره 199 کرمان) و الزام خوانده ردیف اول به تنظیم سند رسمی ملک مذکور به نام موکل خود شده است و در توضیح خواسته خود بیان داشته است که خوانده ردیف اول در تاریخ 91/10/17 ملک مذکور را در یکی از بنگاه های مشاور املاک به خوانده ردیف 2 منتقل نموده است و در جهت آنکه تاریخ این معامله را در فرصت یک ماه پس از انجام معامله اول (فروش 7 واحد آپارتمان) قرار دهد با سند عادی دیگری که تاریخ آن را 91/8/23 اعلام نموده است ملک را به خوانده دوم منتقل نموده است و وکیل خواندگان در مقام دفاع از موکل‌های خود به اصالت سند عادی فروش ملک مورد اختلاف از سوی خوانده ردیف اول به خواهان تعرضی ننموده است اما خلاصتاً بیان داشته است که بیع ملک مذکور مشروط بوده است بدین شرح که در معامله ملک مورد اختلاف بین خواهان و خوانده ردیف اول شرط شده است که اگر خوانده ردیف اول برای ملک مذکور ظرف مهلت یک ماه مشتری جدید پیدا نماید که این مشتری ملک را به قیمتی بالاتر از پانصد میلیون تومان بخرد خوانده ردیف اول بتواند ملک مذکور را بفروشد و چون خوانده ردیف اول مشتری مذکور را (خوانده ردیف 2) پیدا نموده است و وی ملک را به قیمتی بالاتر از پانصد میلیون تومان بخرد خوانده ردیف اول ملک را با سند عادی مورخ 91/8/22 متعاقباً سند عادی 1391/10/17 به خوانده ردیف 2 فروخته است و در نتیجه خواهان دیگر بر ملک مورد اختلاف مالکیتی ندارد که بخواهد نسبت به این ملک اثبات مالکیت نماید و معاملات انجام شده بر روی این ملک توسط خواندگان را باطل نماید و چون خوانده ردیف 3 مالک رسمی ملک مورد اختلاف است دعوای اثبات مالکیت خواهان که با سند عادی مدعی خرید ملک مذکور است در برابر سند رسمی خوانده ردیف 3 قابلیت استماع ندارد و وکیل خواهان نیز خلاصتاً دفاع کرده است که بازگشت ملک مورد اختلاف به مالکیت خوانده ردیف اول مشروط بر این امر بوده است که اگر خوانده ردیف اول برای ملک مذکور مشتری پیدا کند و ملک را به قیمتی بالاتر از پانصد میلیون تومان بفروشد و طلب خواهان بابت باقی مانده ثمن حاصل از فروش 7 واحد آپارتمان (پانصد میلیون تومان) را ظرف مهلت یک ماه از تاریخ انجام معامله 7 واحد آپارتمان از تاریخ 91/7/22 نقداً به خواهان بپردازد خوانده ردیف اول بتواند با پرداخت ثمن معامله به خواهان ملک را به دیگری منتقل نماید که چون خوانده نتوانسته است در مهلت یک ماهه مذکور از این فرصت استفاده نماید و مبلغ پانصد میلیون تومان مذکور را نقداً به خواهان بپردازد و در جهت اعاده مالکیت ملک مذکور به خود استفاده کند در نتیجه ملک کماکان در مالکیت خواهان باقی مانده است حال این دادگاه با توجه به شرح مذکور و نظر به اینکه با توجه به مفاد دادخواست خواهان و اظهارات وکیل نامبرده و وکیل خواندگان فروش ملک مذکور در تاریخ 91/7/22 از سوی خوانده ردیف اول به خواهان و در قالب بیع شرط (مواد 458 و 459 ق.م) محرز است با این شرح که خوانده ردیف اول با بیع شرط ملک مورد اختلاف را به قیمت پانصد میلیون تومان به خواهان می فروشد با این شرط که اگر فروشنده (خوانده ردیف اول) ظرف مهلت یک ماه از تاریخ انجام معامله برای مبیع مشتری پیدا نماید و این مشتری ملک را به قیمت بالاتر از پانصد میلیون تومان بخرد خوانده ردیف اول بتواند ثمن معامله (به مبلغ پانصد میلیون تومان) را نقداً به خواهان (خریدار) مسترد دارد و مبیع را به فردی که این ملک را به قیمتی بالاتر از پانصد میلیون تومان می‌خرد بفروشد والا مبیع کماکان در مالکیت خریدار باقی بماند و در موضوع مانحن فیه خوانده ردیف اول (فروشنده) در مهلت یک ماهه مذکور نتوانسته است پانصد میلیون تومان (ثمن معامله) را نقداً به خریدار (خواهان) مسترد نماید تا بتواند مالکیت ملک مورد اختلاف را به خود بازگرداند در نتیجه پس از پایان مهلت یک ماهه مذکور و عدم استرداد مبلغ پانصد میلیون تومان مذکور (ثمن معامله) از سوی خوانده ردیف اول به خواهان به صورت نقدی بیع شرط مذکور قطعی است و مبیع به صورت قطعی به مالکیت خواهان درآمده است در نتیجه معاملات انجام شده از سوی خوانده ردیف اول بر روی قطعه زمین مورد اختلاف با اسناد عادی مورخ 91/8/22 و 91/10/17 به خوانده ردیف 2 و انتقال رسمی ملک مذکور وفق سند رسمی شماره 8102 مورخ 91/12/2 در دفترخانه 199 کرمان از سوی خوانده ردیف اول به خوانده ردیف سوم معامله فضولی بوده و به لحاظ ردّ معامله های فضولی مذکور توسط خواهان این معاملات باطل بوده و با توجه به آنکه بیع فاسد اثری در تملک ندارد ماده 365 ق.م و با توجه به آنکه خواهان کماکان مالک ملک مورد اختلاف است از آثار بیع صحیح بین خواهان و خوانده ردیف اول ملتزم شدن فروشنده (خوانده ردیف اول) به آثار قانونی و عرفی عقد بیع صحیح است ماده 357 ق.م و یکی از آثار عرفی عقد بیع صحیح نیز انتقال سند رسمی مبیع است از سوی فروشنده (خوانده ردیف اول) به خریدار خواهان است و از طرف دیگر ماده 22 قانون ثبت اسناد نیز نمی تواند اثر عقد بیع صحیحی که با وجود کلیّه شرایط اساسی لازم برای انعقاد بیع مذکور به وجود آمده است را از بین ببرد ... در مانحن‌فیه نیز انتقال ملک مورد اختلاف در تاریخ 91/12/2 از سوی خوانده ردیف اول به خوانده ردیف 3 به نحو فضولی انجام شده است که با ردّ این انتقال فضولی از سوی مالک (خواهان) این انتقال باطل گردیده است و فاقد آثار قانونی در ایجاد مالکیت برای خوانده ردیف سه است لذا این دادگاه دعوای خواهان را وارد تشخیص مستنداً به مواد 190 و 247 و 257 و 357 و 365 ق.م و مواد 198 و 515 و 519 ق.آ.د.م حکم به اثبات مالکیت خواهان نسبت به ششدانگ یک باب خانه شماره پلاک ثبتی 440 فرعی از 2