اثر فسخ بیع اولیه در فرض انتقال مبیع توسط خریدار

خلاصهٔ رأی

ثمن معامله به موجب ماده ۲ قرارداد به مبلغ *تومان تعیین و مورد توافق طرفین قرار گرفته است.

متن کامل

اثر فسخ بیع اولیه در فرض انتقال مبیع توسط خریدار Toggle navigation صفحه اصلی درباره ما درباره پژوهشگاه قوه قضائیه درباره پژوهشکده آرا تماس با ما دریافت نظرات و پیشنهادها عنوان: اثر فسخ بیع اولیه در فرض انتقال مبیع توسط خریدار پیام: چنانچه در ضمن عقد بیع شرط شود که در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در موارد تعیین شده فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک موجب بی اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود. مستندات: شماره دادنامه قطعی : 140003920002279447 , تاریخ دادنامه قطعی : 1402/03/27 گروه رأی : حقوقی آراء منتخب پرونده: دادگاه بدوی دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان مشخصات متن نتیجه تحلیلی کلید واژه ها نمایه قوانین مرتبط گردش پرونده عین عبارت چاپ متن متن تجمیعی پرونده قلم یکان ایران میترا ترافیک زر یاقوت تیتر رأی دادگاه بدوی در این پرونده همان طور که مستدعی اعاده دادرسی اعلام داشته اند مورث انان به نام د. ش. در تاریخ ۱۷/۹/۱۳۹۵ حسب مبایعه نامه های شماره ۷۳۹۳۲٫۷۳۹۳۳٫۷۳۹۳۴٫۷۳۹۳۷٫۷۳۹۳۸٫۷۳۹۳۹به صورت هم زمان اقدام به فروش ۶ واحد مسکونی واقع در *عدالت ۹۰ به اقای ع. ج. می نماید. که از مجموع ثمن معامله مبلغ ۵٫۴۹۴٫۶۴۸٫۰۰۰ تومان خریدار حدودا مبلغ ۷۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان بابت تمامی واحدها پرداخت و الباقی ان توافق می گردد. که در زمان انتقال سند در مورخه ۲/۱۱/۱۳۹۵ پرداخت شود. که خریدار به تعهد خود مبنی بر پرداخت الباقی ثمن معامله عمل ننموده و مورث موکلین هم طبق گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه شماره ۲ *حق فسخ خود را طبق شروط ضمن العقد در همان زمان اعلام می نماید. پس از فوت فروشنده و حدود ۵ سال بعد از انعقاد قرارداد خریدار نسبت به ۶ واحد به صورت جداگانه اقدام به طرح دعوای مبنی بر اثبات بیع ، بطلان اسناد مالکیت و … مطرح می نماید. که تمامی پرونده ها در شعبه *مورد رسیدگی قرارمی گیرد و از طرف وراث هم دعوی متقابل مبنی بر تایید فسخ مبایعه نامه های فوق مطرح می شود. که پس از تشکیل جلسه اول رسیدگی نسبت به دعوی تقابل حکم به بطلان و نسبت به دعوای اصلی حکم به اثبات بیع می نماید. که نسبت به دادنامه ها در مهلت مقرر قانونی اعتراض گردیده که پرونده های فوق در شعبات ۹ ۷ ۱۹ ۱۶تجدیدنظر مطرح می گردد. ولیکن نسبت به ۲ پرونده که در شعبه ۱۶ تجدیدنظر تحت کلاسه های شماره *مطرح گردیده بود. حکم صادره از شعبه ۱۲ حقوقی دادگاه بدوی نقض و حکم به تایید فسخ قطعی می گردد. اما شعبه **اخیرا دادنامه صادره از شعبه ۱۲ را تایید می نماید. اما محتویات پرونده شعبه ۱۲ بدوی و ۱۹ تجدیدنظر به قرار اتی است: در این پرونده اقای ع. ج. به طرفیت ۱ خانم ع. پ. ۲ اقای م. ج. ۳ اقای و. م. ۴ خانم ز. پ. ا. ۵ ز. ا. ب. ۶ اقای م. م. ز. ۷ سازمان *اسناد و املاک *۸ سازمان *اسناد و املاک *۹ سازمان *اسناد و املاک منطقه *دعوایی به خواسته الف اثبات وقوع عقد بیع موضوع مبایعه نامه عادی شماره ۷۳۹۳۹مورخ ۹۵/۹/۱۷ و انتقال ششدانگ عرصه و اعیان یکدستگاه اپارتمان *۱۲ اصلی مفروز و مجزی شده از ۶۷۸۵ *فی ما بین خواهان و خوانده ردیف اول ۲ اثبات مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان اپارتمان موضوع مبایعه نامه شماره ۷۳۹۳۹ مورخ ۹۵/۹/۱۷ و موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *۱۲ اصلی مفروز و مجزی شده از ۶۷۸۵ *۳ ابطال سند وکالت رسمی به شماره ۱۱۶۹۲۱ مورخ ۱۳۹۵/۱۲/۰۵ نزد دفتر خانه رسمی شماره ۵ *۴ اعلام بطلان معامله ثانوی فیمابین خوانده ردیف اول و دوم راجع به اپارتمان موصوف موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *۵ ابطال سند رسمی انتقال قطعی شماره ۲۴۰۵۸ مورخ ۱۳۹۷/۰۹/۲۵ نزد دفترخانه اسناد رسمی شماره ۹۶ *۶ اعلان بطلان معامله ثانوی فیمابین خوانده ردیف دوم و سوم راجع به اپارتمان موصوف موصوف موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *۷ ابطال سند مالکیت اصلی به شماره سریال *ب۶۵۴۴۲۵ مورخ ۱۳۹۷/۰۹/۲۷ موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *اصلی از قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *۸ اعلام بطلان معامله ثانوی فیمابین خوانده ردیف سوم و چهارم راجع به اپارتمان موصوف موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *۹ ابطال سند انتقال قطعی شماره ۱۴۹۱۳ مورخ ۱۴۰۰/۰۹/۲۳ نزد دفتر خانه شماره ۷۸ *۱۰ ابطال سند مالکیت اصلی به شماره سریال *ه – ۸۵۰ ۱۳۴ مورخ ۱۴۰۰/۱۱/۲۴ موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *۱۱ الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله ۱۲ خلع ید اپارتمان موصوف موضوع پلاک ثبتی ۱۵۷۳۷ *۱۲ اصلی مفروز و مجزی شده از ۶۷۸۵ قطعه ۳ تفکیکی بخش ۴ ثبت *به انضمام کلیه خسارات دادرسی اعم هزینه دادرسی مطرح بدین شرح که خواهان اظهار داشته به موجب مبایعه نامه شماره ۷۳۹۳۸ مورخه ۹۵/۰۹/۱۷ شش دانگ یک دستگاه اپارتمان مسکونی شعبه *به مساحت فوق از پلاک ثبتی ۱۵۷۳۶ *۱۲ اصلی مفروز و مجزی شده از ۶۷۸۵ *از خوانده ردیف اول ( ع. پ. ) خریداری نموده است. ثمن معامله به موجب ماده ۲ قرارداد به مبلغ *تومان تعیین و مورد توافق طرفین قرار گرفته است. و مبلغ ۸/۷۰۰/۰۰۰ تومان نقدا پرداخت گردید. ( بند ۱ از ماده ۳ قرارداد ) و همچنین مقرر گردید.باقیمانده ثمن معامله به مبلغ ۷۲۲/۵۰۴/۰۰۰ تومان همزمان با انتقال سند رسمی در دفترخانه به تاریخ ۹۵/۱۱/۰۲به فروشنده پرداخت خواهد شد ( بند۲ماده ۳بند ۱ ماده ۴ قرارداد ) خوانده ردیف اول ( فروشنده ) با وصف علم واگاهی از اخذ پاسخ استعلامات مفاصا حساب شهرداری و دارایی ، نه تنها از تحویل مورد معامله در تاریخ ۹۵/۱۰/۲۰ ( تبصره ۲ ماده ۳ ) قرارداد و نیز انتقال رسمی در تاریخ ۹۵/۱۱/۰۲ به نام موکل خودداری نموده است. بلکه اولا: مورد معامله را به خوانده ردیف دوم ( م. ج. ) واگذار نموده است. ثانیا: به موجب سند رسمی وکالت شماره ۱۱۶۹۲۱مورخ ۹۵/۱۲/۰۵ نزد دفترخانه شماره ۵ *وکالت فروش و انتقال اپارتمان راجع به پلاک ثبتی موصوف نیز به خوانده ردیف دوم اعطا می نماید. خوانده ردیف دوم ( م. ج. ) اپارتمان موصوف را به خوانده ردیف سوم ( و. م. ) واگذار نموده و سند رسمی و قطعی شماره ۲۴۰۵۸ مورخ ۹۷/۰۹/۲۵ نزد *به نامبرده منتقل مینماید. و منتقل الیه نیز مبادرت به اخذ سند مالکیت اصلی به شماره سریال *سری ب ۹۳ مورخ ۹۷/۰۹/۲۹ از ثبت اسناد و املاک *به نام خود می نماید. سپس خوانده ردیف سوم ( و. م. ) اپارتمان موصوف را به خوانده ردیف چهارم ( ز. پ. ) واگذار نموده وسند رسمی انتقال قطعی شماره۱۴۹۱۳ مورخ ۱۴۰۰/۰۹/۲۳ نزد دفترخانه ۷۸ *به وی منتقل نموده و منتقل الیه نیز مبادرت به اخذ سند مالکیت اصلی به شماره ۸۵۰۱۳۴ سری ه ۹۹ مورخ ۱۴۰۰/۱۱/۲۴ از ثبت اسناد املاک *بنام خود مینماید. و اپارتمان در تصرف وی می باشد. خواندگان ردیف پنجم و ششم به ترتیب سردفتران اسناد رسمی شماره های ۹۶ و ۵گرگان می باشند. ا عنایت به اینکه تاریخ قرارداد استنادی موکل با مالک اولیه اپارتمان ( ع. پ. ) به تاریخ ۹۵/۰۹/۱۷ و مقدم بر معاملات ثانویه فی مابین بایع با خوانده ردیف دوم ( م. ج. ) و نیز مقدم بر معامله ثانوی ( م. ج. ) با خوانده ردیف سوم ( و. م. ) و همچنین مقدم بر معامله ثانوی فی مابین خواندگان ردیف سوم و چهارم ( و. م. با ز. پ. ) میباشد. و با توجه به اینکه وکالتنامه رسمی به تاریخ ۹۵/۱۲/۰۵ و همچنین اسناد رسمی انتقال قطعی به تاریخ های ۹۷/۰۹/۲۵ و۱۴۰۰/۰۹/۲۳ و نیز اسناد مالکیت رسمی به تاریخ های ۹۷/۰۹/۲۹ و ۱۴۰۰/۱۱/۲۴ نیز موخر بر قرارداد بیع فی مابین موکل با فروشنده ع. پ. می باشد. و با عنایت به اینکه معامله موخر فی مابین ع. پ. و م. ج. و نیز معامله م. ج. با و. م. و معامله و. م. با ز. پ. مبتنی بر بیع فاسد بوده و متعاقبا سند وکالت و اسناد رسمی انتقال قطعی و اسناد رسمی مالکیت اصلی بشرح مارالذکر نیز در راستای عقد بیع فاسد ، اثری در تملک نداشته و محکوم به بطلان می باشد. التفاتا به اینکه رابطه قراردادی فی مابین موکل و ع. پ. مبنی بر مبایعه نامه مورخ ۹۵/۰۹/۱۷ و بیع صحیح شرعی و قانونی بوده و به قوت خود باقی است. و دلیلی بر فسخ و اقاله ان ارائه نشده است. وعقد بیع بایع را ملزم به تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی به مشتری ( موکل ) می نماید. و به محض انعقاد عقد بیع ، مالکیت مشتری ( موکل ) بر ان استقرار می یابد و فروشنده دیگر مالکیتی نسبت به مورد معامله نداشته تا ان را به شخص ثالث انتقال دهد. لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته به انضمام کلیه خسارات دادرسی و قانونی مورد استدعا می باشد. " و در خصوص دادخواست تقابل ۱ خانم ع. پ. فرزند ا. با وکالت اقایان م. ح. ز. م. و س. م. گ. به طرفیت ۱ اقای م. ج. فرزند م. ۲ اقای ع. ج. فرزند م. ت. با وکالت اقای ه. د. ۳ اقای و. م. فرزند غ. ۴ اقای ز. ا. ب. فرزند ح. ۵ اقای م. م. ز. فرزند ع. ۶ ثبت اسناد و املاک *۷ سازمان *منطقه *۸ سازمان *اسناد و املاک شهرستان *۹ خانم ز. پ. ا. فرزند ق. بدین شرح که وکلای خواهان در تشریح خواسته موکل خویش اظهار داشته اند: " موکله به موجب مبایعه نامه به شماره ۷۳۹۳۹ بتاریخ ۱۳۹۵/۰۹/۱۷ یک واحد مسکونی واقع درگرگان عدالت ۹۰ شعبه *به مساحت۲۱۵ مترمربع به خوانده ردیف اول واگذارمینماید. که ثمن مورد مورد معامله مبلغ ۷۳۱۲۰۴۰۰۰ تومان تعیین گردیده که خوانده دعوی مبلغ ۸۷/۰۰۰ تومان نقدا والباقی توافق میگردد. درزمان انتقال سند درتاریخ ۱۳۹۵/۰۱۱/۰۲ پرداخت گردد. از انجایی که باتوجه به گواهی عدم حضور پیوست و گواهان تعرفه شده درتاریخ ۱۳۹۵/۱۱/۰۲ موکله جهت انتقال رسمی مورد معامله دردفتر خانه شماره ۲ *حاضر بوده که متاسفانه خریدار درتاریخ مقرر حضور پیداننموده است. لذا باعنایت به اینکه یکی از تعهدات خریدار پرداخت الباقی ثمن معامله درزمان انتقال سند میباشد. که حسب شروط مبایعه نامه ضمانت اجرای عدم پرداخت الباقی ثمن معامله حق فسخ درنظر گرفته شده است. لذا باتوجه به عدم حضور خریدار و عدم پرداخت الباقی ثمن معامله موکله فسخ مبایعه نامه موصوف را درمورخ ۱۳۹۵/۱۱/۰۲ اعلام نموده است. لذا باعنایت به مراتب فوق تقاضای صدورحکم به شرح خواسته را دارم. دادگاه بدوی به شرح اتی مبادرت بصدور رای می نماید.: با توجه به جمیع اوراق و محتویات پرونده و ملاحظه اظهارات و دفاعیات طرفین و با توجه به اینکه خانم ع. پ. با طرح دعوی اعلان فسخ قرارداد مذکور بی شک به صحت اصالت قرارداد و مفاد ان اقرارداشته چه اینکه فسخ قرارداد متفرع بر عقد صحیح می باشد. ومشارالیه به نحوی اقرار داشته این ملک از سوی خویش به اقای ع. ج. فروخته شده و بخشی از ثمن معامله را نیز دریافت نموده است. و النهایه به استناد گواهی عدم حضور خریدار در دفتر خانه شماره ۲ اسناد رسمی *مدعی است. شرط اعمال فسخ قرارداد به استناد شروط مندرج در مبایعه نامه مذکور به لحاظ عدم حضور خریدار در دفترخانه اسناد رسمی مهیا گردیده لیکن با توجه به دفاعیات وکیل خوانده دعوی فسخ که اظهارداشته: " اولا با نگرش به شرط مذکور در قرارداد طرفین مکلف به انجام تعهدات می باشند و ذکر این نکته که چنانچه طرفین به تعهدات انجام ندهند معامله فسخ می گردد. یعنی اینکه متعهدله بدوا می بایست الزام به انجام تعهدات را از متعهد بخواهد و چنانچه اگر مورد تعهد از جمله اموری نباشد. که دیگری بتواند انجام بدهد و در مرحله بعد می تواند با هزینه خودش انجام دهد در غیر اینصورت می تواند ادعای فسخ معامله را به طرف مقابل طی اظهارنامه اعلان نماید. سپس درخواست تایید فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد.که این مهم از سوی خواهان تقابل رعایت نشده است.ثانیا: یکی از مواردی که فروشنده برای گواهی عدم حضور طرف مقابل نیاز دارد. این است. که علاوه بر ارائه پاسخ استعلامات مفاصا حساب نوسازی و شهرداری و مفاصا حساب دارایی و امور مالیاتی استعلام بند ز ماده ۸۵ بخشنامه های ثبتی که نشان دهنده عدم توقیف یا بازداشت ملک از ثبت بوده ، می باشد.ثالثا: پلاک ثبتی ۱۵۷۴۲ شعبه *متعلق به ع. پ. موضوع مبایعه نامه شماره ۷۳۹۳۴ مورخ ۹۵/۰۹/۱۷ در رهن بانک سامان بوده است. بموجب سند فسخ تنظیمی در دفترخانه شماره *در تاریخ ۹۵/۱۲/۰۴از ان پلاک فک رهن به عمل امده است.رابعا: پلاک ثبتی ۱۵۷۴۳ شعبه *متعلق به د. ش. موضوع مبایعه نامه شماره ۰۷۳۹۳۲ در بازداشت شعبه *بوده و در تاریخ ۹۵/۱۲/۰۸ از ان رفع بازداشت بعمل امده است. خامسا: پلاک ثبتی ۱۵۷۳۶ شعبه *متعلق به د. ش. موضوع مبایعه نامه شماره ۷۳۹۳۸ مورخ ۹۵/۰۹/۱۷ در بازداشت شعبه *مدنی بوده و در تاریخ ۹۵/۱۲/۰۸از ان رفع بازداست بعمل امده است.سادسا: به موجب دادنامه شماره *مورخ ۱۴۰۱/۰۴/۲۹ صادره از شعبه *حقوقی شعبه *موضوع پلاک ثبتی بند ۵ لایحه حاضر ، ضمن صدور حکم مبنی بر اثبات وقوع بیع فیمابین موکل با د. ش. وبطلان معاملات وابطال اسناد رسمی انتقال ، حکم بر بطلان دعوی تایید فسخ خواهان تقابل صادر گردیده است.لذا دادنامه موصوف جهت ملاحظه تقدیم حضورتان می گردد.تاسعا: با وصف مذکور با توجه به اینکه دو پ ثبتی موصوف در بازداشت بوده و یک پلاک ثبتی دیگر نیز در رهن بانک سامان قرار داشته است. بر فرض محال و مراجعه فروشنده به دفترخانه اسناد رسمی موجبات انتقال سند پلاک های ثبتی مذکور بنام خریدار ( موکل ) امکان پذیر نبوده است. لذا با توجه به پاسخ استعلامات سازمان *استان *به شماره ۲۸/۱۴۰۰/۵۴۴۸ مورخ ۱۴۰۰/۰۳/۱۴و همچنین پاسخ استعلام کانون سردفتران و دفتریاران استان *مورخ ۱۴۰۰/۰۳/۲۲ که پس از بررسی اعلام نمودند ، هیچ سابقه ای از گواهی عدم حضور شماره ۵۸۵ مورخ ۹۵/۱۱/۰۲ در دفتر خانه مشاهده و ملاحظه نگردیده است. خلاف واقع بودن گواهی صادره از سوی دفترخانه *بدرستی تشخیص داده شده و فاقد